Los rendimientos por subarriendo de local o arrendamiento de negocio están sujetos a retención en tanto califiquen como rendimientos del capital mobiliario (art. 25.4.c LIRPF) o, si son inmuebles urbanos, como tales (art. 75.2.a RD 439/2007). La obligación de retención desaparece únicamente si: (i) el arrendador está dado de alta en IAE grupo 861 y no resultaría cuota cero aplicando sus reglas al valor catastral, o (ii) excepcionalmente, concurren los supuestos del art. 75.3.g (vivienda para empleados, rentas ≤900€/año u otras causas). En ausencia de estas exclusiones, el pagador debe practicar retención conforme a las normas reguladoras de cada tipo de rendimiento.
Hechos
El consultante, que actualmente no realiza ninguna actividad, era titular de una cafetería, situada en un local arrendado.
Cuestión planteada
Ante un posible subarriendo del local o arrendamiento del negocio, pregunta sobre el sometimiento a retención de los rendimientos a percibir.
Contestación
El artículo 25.4 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), incorpora en su párrafo c) como rendimientos del capital mobiliario “los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas”.
Por su parte, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), al regular las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta incluye entre las mismas en su apartado 2 las siguientes:
“a) Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento.
b) Los rendimientos procedentes de la propiedad intelectual, industrial, de la prestación de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, del subarrendamiento sobre los bienes anteriores y los procedentes de la cesión del derecho a la explotación del derecho de imagen.
(…)”.
El sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos procede complementarlo con lo dispuesto en el apartado 3 del mismo artículo 75, que en su párrafo g) excluye del tal sometimiento los siguientes supuestos:
“1.º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2.º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3.º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda”.
Conforme con lo expuesto, y en tanto no resulte aplicable ninguno de los supuestos anteriores, los rendimientos que pueda percibir el consultante por el subarrendamiento del local o arrendamiento del negocio estarán sometidos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en cuanto sean satisfechos por una persona o entidad obligada a retener), retención que se practicará aplicando el porcentaje del 18 por ciento, conforme a lo establecido en los artículos 100 y 101.2 del Reglamento del Impuesto, que respectivamente determinan lo siguiente:
“La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 18 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Este porcentaje se dividirá por dos cuando el inmueble urbano esté situado en Ceuta o Melilla, en los términos previstos en el artículo 68.4 de la Ley del Impuesto”
“La retención a practicar sobre los rendimientos de los restantes conceptos previstos en el artículo 75.2.b) de este Reglamento, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el tipo de retención del 18 por ciento sobre los ingresos íntegros satisfechos”.
Finalmente, respecto a la práctica de retenciones sobre los rendimientos que el consultante como arrendatario satisfaga al propietario del local, al no satisfacerse tales rendimientos en el ejercicio de una actividad económica, el consultante no estaría obligado a retener, tal como resulta de lo dispuesto en el artículo 76 del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF. RD. 439/2007, Art. 75