La transmisión de la finca por particulares a la sociedad consultante está sujeta a IVA únicamente si los transmitentes actúan en su condición de empresarios o profesionales. Descarta la sujeción derivada de la mera transmisión entre particulares; abre sujeción si los transmitentes realizan urbanización de terrenos o promoción/construcción/rehabilitación de edificaciones destinadas a venta, adjudicación o cesión, incluso ocasionalmente, conforme al artículo 5.1.d) LIVA. La condición de empresario se genera desde la adquisición de bienes con intención objetivamente confirmada de destinarlos a esa actividad.
Hechos
La sociedad consultante, dedicada a la promoción y construcción de viviendas, tiene la intención de adquirir una finca resultante de un proceso de reparcelación a personas físicas particulares, constituidas en comunidad de bienes para la actividad de organización y reparcelación. Las personas físicas vendedoras pagaron en especie, con carácter previo a la presente compraventa, parte de las obras de urbanización.
Cuestión planteada
Si la transmisión de la finca por los particulares a la sociedad consultante está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1- El artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), señala en su apartado uno que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Por tanto, para que las referidas entregas de bienes o prestaciones de servicios estén sujetas al Impuesto, han de realizarse por quienes tengan la condición de empresarios o profesionales.
El concepto de empresario o profesional se regula en el artículo 5 de la citada Ley, cuyo apartado Uno, letra d), establece que a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputaran empresarios o profesionales quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
“d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente”.
Añade el citado artículo 5 en su apartado Dos: “A efectos de este Impuesto, las actividades empresariales o profesionales se considerarán iniciadas desde el momento en que se realice la adquisición de bienes o servicios con la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinarlos al desarrollo de tales actividades, incluso en los casos a que se refieren las letras b), c) y d) del apartado anterior. Quienes realicen tales adquisiciones tendrán desde dicho momento la condición de empresarios o profesionales a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.”
2.- La cuestión principal que se plantea en la consulta es si la transmisión de la finca está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. Para ello es necesario determinar si sus propietarios, personas físicas, realizan esta operación en su condición de empresarios o profesionales pues, en caso de que no lo fueran, la citada transmisión no estaría sujeta al Impuesto.
A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, son empresarios o profesionales los urbanizadores de terrenos, siempre que los terrenos urbanizados se destinen a la venta, adjudicación o cesión por cualquier título. El concepto de urbanizador de terrenos ha de entenderse como aquel que comprende todas las actuaciones que se realizan para dotar a dicho terreno de los elementos previstos por la legislación urbanística, como acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua, suministro de energía eléctrica, etc., para servir a la edificación que sobre ellos exista o vaya a existir, ya sea para viviendas, otros locales o edificaciones de carácter industrial.
Por ello, tal concepto de urbanización excluye todos aquellos estadios previos que, si bien son necesarios para llevar a cabo las labores de urbanización, no responden estrictamente a la definición indicada: no se considera "en curso de urbanización" un terreno respecto del que se han realizado estudios o trámites administrativos, en tanto a dicho terreno no se le empiece a dotar de los elementos que lo convierten en urbanizado.
Conforme a todo lo indicado, esta Dirección General considera que un terreno no deberá considerarse "en curso de urbanización" a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido hasta que no se haya iniciado sobre el mismo la ejecución de las obras de urbanización, es decir, hasta que no comience la última de las fases indicadas.
En relación con las actuaciones de urbanización de terrenos por quienes no tenían previamente a la realización de las mismas la condición de empresarios o profesionales, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo que los propietarios de los terrenos afectados por la unidad de ejecución no se convierten en empresarios o profesionales hasta que no se les incorporen los costes de urbanización de dichos terrenos.
En consecuencia, en las transmisiones de terrenos que eventualmente puedan llevarse a cabo sin incorporar el transmitente costes de urbanización, no cabe considerar que el transmitente ha urbanizado los mismos, por lo que tales transmisiones no estarán sujetas al Impuesto si el transmitente fuera un particular.
En otro caso, esto es, si tales transmisiones se realizaran incorporándole ya parte de los costes de urbanización, el transmitente tendrá la consideración de empresario ya que la satisfacción de los costes de la urbanización que transforma su terreno le convierte en urbanizador del mismo, estando las entregas sujetas al Impuesto.
Según el escrito de consulta, la retribución de la urbanización de los terrenos se ha realizado en especie y con carácter previo a su transmisión. En estos términos, la citada transmisión ha de considerarse sujeta al Impuesto, por realizarse por quienes tienen la condición de urbanizadores de los citados terrenos.
En cuanto a la circunstancia de que la transmisión se haga por varios copropietarios, es doctrina reiterada de esta Dirección General que las situaciones de indivisión resultantes de procesos urbanísticos no dan lugar a la existencia de nuevos empresarios o profesionales, salvo que, constante la situación de indivisión, se acometan nuevas actividades de carácter empresarial, lo cual no ocurre en el supuesto de consulta.
En consecuencia, por la venta de la finca en cuestión serán sujetos pasivos de IVA los copropietarios de la misma.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 84-Tres