Las obras de reforma ejecutadas en la vivienda no integran el valor de adquisición a efectos de IRPF en transmisiones. La DGT descarta su calificación como mejoras (que sí serían computables conforme al art. 35.1.b LIRPF) y las caracteriza como reparaciones y conservación, al no producir aumento de capacidad o habitabilidad ni alargamiento significativo de vida útil, sino únicamente mantenimiento de la aptitud funcional del inmueble. En consecuencia, carecen de relevancia para la base de cálculo de la ganancia patrimonial.
Hechos
El consultante efectuó en el año 2006 obras de reforma en una vivienda que tiene intención de vender. Las obras consistieron en la colocación de tarima flotante en toda la vivienda, forrado con friso de madera en algunas paredes, remodelación completa de cuartos de baño y cocina, instalación de nuevo cuadro eléctrico, eliminación de gotelé y pintado de paredes.
Cuestión planteada
Si las obras efectuadas podrían tenerse en cuenta para el cálculo del valor de adquisición.
Contestación
El artículo 35.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), define el valor de adquisición de la forma siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.”
Conforme a lo previsto anteriormente y respecto a las cantidades satisfechas por el consultante por las obras de reforma de la vivienda, sólo formarán parte del valor de adquisición aquellas cantidades que puedan calificarse de inversión o mejora, no pudiendo computarse, a estos efectos, los gastos de reparación y conservación.
El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 30 de julio de 1991, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de valoración del inmovilizado material, en su norma tercera entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.
De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.
En consecuencia, dado el carácter de obras de reparación y conservación que tienen las obras de reforma efectuadas en la vivienda, las mismas no pueden calificarse de mejoras, por lo que no se podrán tener en cuenta a efectos del cálculo de su valor de adquisición en caso de transmisión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 35.1