La deducción por inversión en vivienda habitual conforme al art. 69.1.a) TRLIRPF comprende las cantidades satisfechas por adquisición/rehabilitación y, en caso de financiación ajena, la amortización de principal, intereses y gastos derivados del préstamo hipotecario. La base máxima anual es de 9.015,18 euros. La deducción procede por la totalidad de los pagos de principal e intereses efectuados por el contribuyente, siempre que concurran los requisitos de vivienda habitual (residencia continuada mínimo tres años o circunstancias justificadas de cambio de domicilio) y se practique a medida que se devuelva el principal.
Hechos
La consultante y sus padres han adquirido una vivienda por terceras partes. La parte del precio de la vivienda que corresponde a la adquisición efectuada por sus padres fue satisfecha en efectivo, mediante la entrega de un talón, por estos. La otra tercera parte del precio, que corresponde a la parte de la vivienda adquirida por la consultante, se ha satisfecho mediante la subrogación de los tres adquirentes en el préstamo hipotecario que grava la vivienda.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la consultante la deducción por inversión en vivienda habitual por la totalidad de los pagos que se efectúan relativos al préstamo hipotecario al ser realizados por la consultante.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge, actualmente, en los artículos 69.1 y 79 del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, (BOE del día 10), siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, letra a), donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) -en adelante RIRPF- define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
3. Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda o impidan la ocupación de la misma, salvo cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso podrá seguir practicando deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situación y la vivienda no sea objeto de utilización”.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en la consultante al adquirir una tercera parte de la vivienda. Constituyendo la residencia habitual de la consultante, esta podrá practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en el periodo impositivo por la adquisición de la vivienda.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios tanto la consultante como sus padres implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por todos ellos, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor “. La acreditación de que la consultante ingresa mensualmente, en la cuenta conjunta asociada al préstamo hipotecario, la totalidad del importe a satisfacer por el préstamo hipotecario no supone la acreditación de que la consultante se ha convertido en prestataria única del mismo. Para poder considerar que la consultante ha satisfecho la totalidad de las cuotas del préstamo hipotecario se la debería considerar única prestataria y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
Para que la consultante pueda considerar con derecho a deducción la totalidad de las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda que por su parte indivisa le corresponde de la vivienda, ingresa en una cuenta bancaria asociada al préstamo hipotecario donde se cargan los diversos pagos vinculados con el préstamo, deberá acreditar que sus padres le entregaron en préstamo la totalidad del capital a ellos concedido por la entidad financiera, pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De ésta manera, la consultante tendrá derecho a la deducción, respecto del préstamo que le han concedido sus padres, a medida que satisfaga la deuda contraída con estos para cubrir el pago de parte de su tercio del pleno dominio mediante ingresos en la cuenta asociada a la hipoteca y de titularidad conjunta de todos ellos.
Respecto del préstamo concedido por la entidad bancaria, tendrá derecho a la deducción en función de las cantidades satisfechas en cada vencimiento del préstamo que se correspondan con la parte del mismo que ella destinó a la adquisición de su derecho del tercio del pleno dominio. Esto es, la tercera parte de las cantidades satisfechas, pues las otras dos terceras partes del préstamo no puede entenderse que lo destinara a la adquisición de su derecho al ser prestatarios sus padres.
Por último, si se produjese la novación del préstamo hipotecario, de forma tal que la consultante pasase a ser la única prestataria y sus padres garantes hipotecarios, la consultante deberá acreditar que asume la parte de la deuda del préstamo hipotecario que corresponde a sus padres en pago del préstamo personal que estos le concedieron. A partir de este momento, la consultante podrá deducirse por la totalidad de las cantidades satisfechas en cada vencimiento del préstamo hipotecario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 69-1, 79.