La exención por reinversión en vivienda habitual ampara la totalidad de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda anterior, siempre que el importe total obtenido se reinvierta en adquisición de nueva vivienda habitual dentro de dos años (o se destine a satisfacer precio de vivienda adquirida en los dos años previos a la transmisión). Si la reinversión es parcial, únicamente se exonera la parte proporcional de la ganancia que corresponda al importe efectivamente invertido en estas condiciones; el incumplimiento de plazos o condiciones somete a gravamen la ganancia no reinvertida, con imputación al ejercicio de obtención e intereses de demora.
Hechos
El consultante transmite en abril de 2011 la que fue su vivienda habitual desde 1999. Dentro de los dos años anteriores a dicha venta, en octubre de 2009, adquirió la que se convierte en su nueva residencia habitual. No especifica en la consulta la forma y plazo en que satisface el coste de la nueva vivienda adquirida en 2009. Por su anterior vivienda habitual, la adquirida en 1999 y transmitida en 2011, no ha practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en ejercicio alguno.
Cuestión planteada
Entendiendo, según afirma, que las dos viviendas tienen la consideración de habituales a efectos de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, desea conocer qué cantidad de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la que fue vivienda habitual puede quedar exonerada de gravamen por reinversión en nueva vivienda habitual.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Conforme a ello, el plazo para reinvertir el importe total obtenido en la transmisión de la vivienda habitual es de dos años a contar desde la fecha de dicha transmisión.
La nueva vivienda habitual, en la que el importe ha de reinvertirse, tendrá que ser adquirida jurídicamente dentro del período comprendido entre los dos años precedentes y los dos años posteriores a la fecha de la citada transmisión.
En el supuesto de que la vivienda en la que se reinvierte hubiese sido adquirida con anterioridad -siempre dentro de los dos años precedentes a la transmisión-, el importe total obtenido en la transmisión tiene que destinarse a satisfacer cantidades pendientes de pago por la adquisición de dicha nueva vivienda habitual en el momento de la citada transmisión. Por tanto, no podrá tener la consideración de importe reinvertido aquel que el contribuyente decidiera atribuir a cantidades satisfechas con anterioridad a la fecha de la transmisión por la adquisición de dicha nueva vivienda.
Por el contrario, sí podría tener la consideración de importe reinvertido aquel que, obtenido en la transmisión, fuese, en su caso, destinado a reducir la deuda existente generada por la adquisición de la nueva habitual como consecuencia de haber empleado financiación ajena en su adquisición o haber dejado aplazado parte de su precio.
En el presente caso, para que la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda habitual -en abril de 2011- pueda quedar exenta de gravamen por acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, el consultante habrá tenido que comprar su nueva vivienda habitual -en octubre de 2009- acudiendo a financiación ajena o dejar aplazado el pago de su precio.
De cumplirse tal condición, estará exenta la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente se corresponda con la parte del importe obtenido en la venta que se destine a reducir o cancelar la indicada deuda dentro de los dos años posteriores a la transmisión -hasta el mismo día en el que la transmitió pero de 2013-. Por otra parte, en el supuesto de que la totalidad o parte del importe total obtenido fuese a ser reinvertido en un ejercicio posterior al de transmisión –siempre dentro de los dos años reglamentarios, el contribuyente habrá de actuar conforme lo dispuesto en el tercer párrafo del apartado 2 del trascrito artículo 41 del RIRPF, poniéndolo de manifiesto en la procedente autoliquidación por el Impuesto -la correspondiente al ejercicio 2011-.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 38; RD 439/2007 Art. 41