Existe obligación de autoliquidar la cuota variable del IAE al formalizar la transmisión de metros de edificación (total o parcial) bajo el epígrafe 833.2, siendo exigible por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido. Los metros de solar no ocupado integran el elemento tributario del 833.1 (terreno urbanizado), mientras que los metros edificados parcialmente se incluyen en 833.2. Para acreditar objetivamente los metros edificados a la fecha de transmisión resulta válido un informe técnico del arquitecto proyectista o responsable de obra que certifique el estado de ejecución; alternativamente, un informe que documente el grado de avance de la obra permite estimar los metros transmitidos, siendo admisible igualmente cualquier otro medio de prueba que determine objetivamente la superficie edificada en el momento de la enajenación (inspección técnica, certificación administrativa, proyecto modificado con visado).
Hechos
Entidad dada de alta en los epígrafes 833.1 y 833.2 de la sección primera de las Tarifas del impuesto. Transmite a otra sociedad, que continuará las obras, unos terrenos sobre los cuales se encuentra una promoción de viviendas en curso que estaba siendo desarrollada por la consultante. En la escritura de compraventa no se acompaña certificación o informe técnico que determine exactamente el estado de la promoción en curso (superficie ya construida o grado de avance de las obras).
Cuestión planteada
Desea saber si existe o no obligación de autoliquidar la cuota variable de los epígrafes 833.1 u 833.2 por los metros vendidos en dicha transmisión.
En caso positivo, ¿en cuál de los dos epígrafes deberían incluirse como elementos tributarios los metros de solar no ocupados por la edificación parcial y los metros edificados parcialmente?
A efectos de determinar los metros edificados a la fecha de la transmisión, ¿sería válida la emisión de un informe por un técnico (arquitecto responsable de la obra), que permita determinar los metros edificados? En defecto de lo anterior, ¿bastaría que en el informe se exponga el grado de avance de la obra para así estimar los metros vendidos? En su defecto, ¿qué otro sistema sería admisible para la determinación objetiva de los metros transmitidos?
Contestación
- El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) se regula en los artículos 78 a 91 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (BOE 9 de marzo).
- El artículo 78 del TRLRHL define el impuesto como “un tributo directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio, en territorio nacional, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto”.
- El artículo 79.1 del TRLRHL establece que “se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
- El Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, aprueba las Tarifas y la Instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas:
La actividad de promoción inmobiliaria se regula en el grupo 833 de la división 8 de la sección 1ª de las Tarifas del impuesto, que, a su vez, se divide en dos epígrafes:
Epígrafe 833.1.- “Promoción de terrenos”, que comprende la compra o venta en nombre y por cuenta propia, así como la urbanización, parcelación, etc., de terrenos, todo ello con el fin de venderlos.
Se le asigna una cuota fija de 248,82 euros. Además por cada metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado vendido: 0,156263 euros.
Epígrafe 833.2.- “Promoción de edificaciones”, que comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas.
Se le asigna una cuota fija de 186,61 euros. Además por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido:
En poblaciones de 100.000 ó más habitantes: 1,869148 euros.
En las restantes: 0,811366 euros.
Las notas comunes al grupo 833 indican:
“1ª. La parte fija de la cuota de ambos epígrafes se exigirá, en todo caso, con independencia de la venta o no de terrenos o edificaciones. A su vez, la parte de la cuota por metro cuadrado se exigirá al formalizarse las enajenaciones, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, estando obligado el sujeto pasivo a presentar en la Administración Tributaria competente dentro del primer mes de cada año declaración de variación de los metros cuadrados edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año inmediato anterior, sin que sea necesario presentar declaraciones cuando no se hayan efectuado ventas. En el supuesto de cese en el ejercicio de la actividad antes del 1 de enero, la declaración de los metros cuadrados edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año en el que se produce el cese deberá presentarse conjuntamente con la declaración de baja.
2ª. Cuando las actividades clasificadas en este Grupo tengan por objeto inmuebles sujetos a la legislación de viviendas de protección oficial, la parte de la cuota correspondiente a cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido será el 50 por ciento de la que corresponda.
3ª. Las cuotas de este Grupo son independientes de las que puedan corresponder por la actividad de construcción”.
Por tanto, la cuota de los epígrafes 833.1 y 833.2 se segrega en dos partes:
- una de carácter fijo, que se exige en todo caso, con independencia de la venta o no de los terrenos o edificaciones y,
- otra de carácter variable, exigible en función de los metros cuadrados urbanizados o parcelados, edificados o a edificar, vendidos.
De esta forma, la cuota tributaria de cada período impositivo (que coincide con el año natural) se compone de una parte fija que se determina en la fecha de devengo del impuesto (en general, el día 1 de enero) y una parte variable en función de los metros cuadrados vendidos durante dicho período impositivo, que no se puede calcular hasta que finalice el año y que es objeto de declaración en el mes de enero del siguiente año.
La cuota variable del epígrafe 833.1 se determina en función de los metros cuadrados de terreno urbanizados o parcelados vendidos. Por su parte, la cuota variable del epígrafe 833.2 se determina en función de los metros cuadrados edificados o por edificar vendidos.
Por lo tanto, es indiferente para la determinación de la cuota variable que la edificación esté o no totalmente terminada. Se atiende a los metros cuadrados edificados o por edificar que se vendan, con independencia del grado de avance o terminación de la obra.
En el caso planteado, para la determinación de la cuota variable, habrá que tener en cuenta dentro de la promoción vendida, cuántos metros cuadrados se van a edificar en total y cuántos metros cuadrados quedarán como terreno sin edificar, con independencia de que la entidad consultante haya promovido toda o parte de la edificación.
En los planos y proyectos de la promoción que realizaba la consultante debe constar la superficie en metros cuadrados del total de la promoción, que se desglosa en la superficie en metros cuadrados que ocuparía la edificación y la superficie en metros cuadrados que quedaría como terreno sin edificar. En función de los metros cuadrados de las dos partes se determinará la cuota variable de los epígrafes 833.2 y 833.1, respectivamente, con independencia de que la promoción se haya vendido sin finalizar la edificación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TAR/INST IAE RD Leg. 1175/1990: epígrafes 833.1 y 833.2 sección primera Tarifas.
TRLRHL RD Leg. 2/2004. Artículo 78 y 79.