La fecha de adquisición de un inmueble a efectos de determinar el período de actualización de la base imponible en la ganancia patrimonial se rige por el Código Civil (art. 1.462), siendo la del otorgamiento de escritura pública cuando existe, o la de la entrega efectiva del bien en poder y posesión del comprador en caso de contrato privado. La DGT confirma la aplicación de la teoría del título y el modo, de modo que la transferencia de dominio requiere acreditación de la tradición; esta fecha es determinante para aplicar los coeficientes de actualización del año de transmisión.
Hechos
Al consultante le fue otorgada la concesión administrativa de la explotación agrícola de una finca rústica, con acceso a la propiedad, en el año 1984. En el año 2007 el Instituto Andaluz de Reforma Agraria, titular de la citada finca, otorgó escritura pública de compraventa de la finca a favor del consultante, que, en la actualidad, se está planteando su venta.
Cuestión planteada
Fecha de adquisición.
Contestación
La transmisión de la finca generará en su titular una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
Esta ganancia o pérdida patrimonial se cuantificará por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 33 y siguientes de la Ley del Impuesto. El valor de adquisición será el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Al tratarse de un bien inmueble, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización aprobados por la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La concreción de la fecha de adquisición del inmueble es determinante a la hora de gravar la ganancia patrimonial que pudiera generarse con su transmisión.
La compraventa de un bien puede realizarse mediante el otorgamiento de escritura pública o mediante contrato privado. Por su parte, la fecha adquisición de la propiedad de un bien será aquélla que se derive de la aplicación del Código Civil, que en su artículo 1.462 dispone lo siguiente:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que “no se transfiere… el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
Por tanto, para determinar la fecha de adquisición, se exige la adquisición de la propiedad, es decir que sea propietario de la finca, no siendo suficiente la condición de concesionario. En consecuencia, no se entiende adquirida la finca hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, por lo que la fecha de su otorgamiento será la fecha de adquisición de la finca, salvo que ésta se hubiera realizado con anterioridad mediante contrato privado, y esta circunstancia quedase debidamente justificada.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35