La deducción por inversión en vivienda habitual en autopromoción requiere que las obras finalicen en plazo máximo de cuatro años desde el inicio de la inversión (primera deducción practicada o aportación a cuenta vivienda). El plazo se computa desde la primera inversión deducible, no desde la formalización del contrato de compraventa. La finalización se acredita mediante cualquier medio de prueba válido en derecho; en ausencia de documentación específica, se toma como referencia la fecha de la escritura de declaración de obra nueva. La adquisición jurídica en autopromoción se produce con la terminación material de las obras, no con actos preliminares de construcción.
Hechos
El consultante adquiere un solar en 2005 sobre el cual en 2007 decide construir la que constituirá su vivienda habitual, por lo que entrega una provisión de fondos para el proyecto. En diciembre de 2008 obtiene la licencia de obras definitiva y firma el contrato de construcción.
Cuestión planteada
Momento en el que puede iniciar la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual. Momento en el que se inicia el plazo de cuatro años para finalizar las obras. Que se entiende por finalización de obras.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del día 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31 de marzo), en adelante RIRPF.
El punto 1º del artículo 55.1 del Reglamento del Impuesto asimila a la adquisición de vivienda habitual su construcción en los siguientes términos:
“Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.”
El criterio de este centro directivo es entender que el plazo de los cuatro años señalado, para finalizar las obras, procede computarlo a partir de la fecha en que se produce la primera inversión por la que se practica deducción en la cuota del impuesto o, en su caso, por la procedente de cuenta vivienda abierta por el contribuyente. Así se viene manifestando reiteradamente en consultas tales como DGT 1410-02, DGT 0055-03 o DGT 1592-04.
A estos efectos, la adquisición de vivienda debe entenderse en sentido jurídico, esto es, cuando se produce conforme con las disposiciones del Código Civil, el cual no incluye la construcción que el artículo 54.1.1º del Reglamento del Impuesto asimila a adquisición de vivienda, en cualquiera de los supuestos contemplados en el mismo:
- Ejecución directa de la construcción por parte del contribuyente.
- Cantidades entregadas al promotor.
En los supuestos de ejecución directa de la construcción por parte del contribuyente la adquisición se entiende producida con la finalización de las obras, y en los supuestos de entregas al promotor cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida, que en el caso de inmuebles puede realizarse de múltiples formas: puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de las llaves o títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. En ambos casos, debe producirse en un plazo máximo de cuatro años desde el inicio de la inversión.
La fecha de terminación de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá acreditarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración corresponde efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En ausencia de prueba se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.
El citado plazo de cuatro años no admite, ni legal ni reglamentariamente, cualquier otra ampliación diferente de las previstas en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF. Los citados preceptos prevén la concurrencia de ciertas situaciones excepcionales, en cualquier caso no atribuibles o imputables al contribuyente, por las que entiende pudiera ser procedente ampliar el plazo fijado de cuatro años para finalizar las obras de construcción, concediendo una prórroga y posibilitar la no devolución de las deducciones practicadas. La prórroga no podrá exceder, en ningún caso, de un plazo superior a otros cuatro años más. Los trámites para su concesión se iniciarán, siempre, a instancia del contribuyente. Salvo en los casos de concurso, la decisión respecto a la procedencia como del plazo de ampliación corresponde a la Administración tributaria.
Conforme a lo expuesto, el consultante podrá iniciar la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual con cualquiera de las cantidades satisfechas vinculada con la adquisición de su futura vivienda habitual, pudiendo consistir en las efectuadas para la adquisición del solar o cualquiera tendente a la construcción de la vivienda. A partir de ese momento, deberá adquirir la vivienda dentro de los cuatro años siguientes –salvo que se conceda una ampliación para finalizar las obras de construcción–, habitarla de manera efectiva y con carácter permanente dentro de los primeros doce meses desde dicha adquisición y mantener su residencia en la misma durante un plazo continuado de tres años. El incumplimiento de cualquiera de los plazos indicados implicará la pérdida de la totalidad de las deducciones practicadas por su construcción y adquisición.
En cuanto a que gastos o inversiones son objeto de deducción por inversión en vivienda habitual a ellos hace referencia el artículo 68.1 de la LIRPF, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Así mismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: “La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.
Por tanto, tienen la condición de deducibles los costes referenciados en el escrito de consulta: de elaboración del proyecto de edificación, servicios topográficos y licencia de obras, así como los relacionados con la compra del solar.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1; RIRPF RD 439/2007, Arts. 54 y 55-1 y 4