El socio no puede practicar deducción por adquisición de vivienda habitual si únicamente paga la hipoteca sin ostentar la titularidad del pleno dominio del inmueble. La deducción exige dos requisitos cumulativos: titularidad (total o parcial) del pleno dominio y que el inmueble constituya residencia habitual durante tres años continuados. El pago de la deuda hipotecaria sin propiedad del bien no genera derecho a deducción, ni tampoco el alquiler de vivienda habitual, que carece de régimen deductivo en el IRPF.
Hechos
El consultante es socio de una cooperativa de alquiler en la Comunidad de Madrid y tiene asignada una vivienda que se entregó a la cooperativa en 2008 pero que no se le entregará en plena propiedad al consultante hasta 2018. Durante estos 10 años, la cooperativa arrendará las viviendas, permitiendo a los socios, si cumplen ciertos requisitos, ser inquilinos de la vivienda asignada. La cooperativa, a su vez, está pagando una hipoteca por las viviendas de todos los socios. Desde 2008, el consultante es inquilino de la vivienda que tiene asignada como socio. La cooperativa le cobra un alquiler mensual y, además, en calidad de socio y con carácter trimestral, le cobra la diferencia entre lo que la cooperativa ha pagado en concepto de hipoteca y lo que ha ingresado en concepto de alquiler, ambas cantidades referidas a la vivienda que tiene asignada.
Cuestión planteada
Como socio que paga la hipoteca de la vivienda que tiene asignada, ¿puede deducir por adquisición de vivienda habitual?.
¿Puede practicar deducción por alquiler de la vivienda habitual?
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se regula en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
El concepto de vivienda habitual del contribuyente viene recogido, en desarrollo del artículo 68.1 3º de la LIRPF, en el artículo 54 del RIRPF, considerándose como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años” salvo que concurran determinadas circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio en un plazo inferior. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”, salvo concurrencia, también, de las circunstancias que necesariamente impidan la ocupación a las que se refiere dicho artículo.
De ambos preceptos se concluye que, a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda, se requiere, con carácter general, que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Es criterio de este Centro Directivo que el cómputo de los tres años de residencia habitual está ligado al de titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea parcial, no pudiendo tenerse en consideración el tiempo, inmediatamente previo a la adquisición, durante el cual el contribuyente pudiera venir residiendo en la vivienda en calidad de arrendatario.
De lo señalado se desprende la necesidad de adquirir la vivienda para poder practicar deducción por las cantidades que se vayan invirtiendo, cumpliendo con los requisitos tanto legales como reglamentarios. El pago de cantidades a cuenta tan sólo origina unos derechos sobre la futura adquisición, no suponiendo en caso alguno la propia adquisición de la vivienda, por lo que no resultarían deducibles las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda en los ejercicios anteriores a aquél en que se produzca la adquisición.
En el presente caso, según se señala en el escrito de consulta, la vivienda no se le entregará “en propiedad de dominio pleno hasta 2018”. Por tanto, el consultante no podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga a la cooperativa al incumplir el mencionado requisito de adquisición del pleno dominio de la vivienda para poder aplicar la deducción.
En cuanto a la deducción por alquiler, la disposición final sexta de la Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2008 (BOE de 27 de diciembre) añadió, con efectos desde 1 de enero de 2008 y vigencia indefinida, un apartado 7 al artículo 68 de la LIRPF, que regula la deducción por alquiler de la vivienda habitual, estableciendo que:
" Los contribuyentes podrán deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros anuales.
La base máxima de esta deducción será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000 euros anuales: 9.015 euros anuales,
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales: 9.015 euros menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000 euros anuales”.
Del precepto citado se concluye que, a efectos de poder practicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual, se requiere que el contribuyente satisfaga cantidades en concepto de alquiler de su vivienda habitual durante el período impositivo, y que su base imponible sea inferior a 24.020 euros anuales.
Por tanto, por las cantidades que el contribuyente pague en concepto de arrendamiento de la vivienda habitual podrá aplicar la deducción por alquiler del artículo 68.7 de la LIRPF desde que haya fijado su residencia en la vivienda y siempre que cumpla los requisitos establecidos en la normativa del Impuesto para aplicar dicha deducción (su base imponible sea inferior a 24.020 euros).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 68-1, 68-7 y 78; RIRPF, RD 439/2007, Art. 54.