La transmisión de vivienda habitual por contribuyente mayor de 65 años genera ganancia patrimonial exenta conforme a art. 33.4.b) LIRPF, siempre que concurran los requisitos del art. 41 bis RIRPF: ocupación efectiva y permanente durante plazo continuado mínimo de tres años (salvo circunstancias que justifiquen cambio de domicilio: matrimonio, traslado laboral, muerte, etc.), y habitación de hecho en los doce meses posteriores a adquisición o terminación de obras. La exención no se pierde por ausencias temporales derivadas de circunstancias que impidan la ocupación o por disfrute de vivienda habitual por razón de cargo.
Hechos
La consultante mayor de 65 años adquirió en el año 2003 una vivienda en la que venía residiendo en alquiler. En 2007, por motivos de salud abandona la referida vivienda y se traslada a una residencia asistida. A partir de enero de 2013 destina dicha vivienda al alquiler. El 30 de noviembre de 2017 procede a la venta de la misma.
Cuestión planteada
Si la ganancia patrimonial obtenida está exenta de acuerdo con el artículo 33.4.b) de la LIRPF.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
No obstante, el mismo precepto en su apartado 4.b) establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.
Por su parte, el concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Conforme con tal regulación, si la vivienda transmitida tiene la consideración de vivienda habitual de acuerdo con el artículo 41 bis del RIRPF en el momento de su transmisión o hubiera tenido tal consideración en cualquier día dentro de los dos años anteriores a dicha transmisión, el contribuyente mayor de 65 años podrá exonerar de gravamen la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de la vivienda, en virtud del artículo 33.4.b) de la LIRPF.
En el caso consultado, la vivienda habría dejado de tener la consideración de vivienda habitual para la consultante en 2007, fecha en la que se traslada a una residencia asistida, en la que vive hasta el día de hoy. Por tanto, como la transmisión de la vivienda se realizó en noviembre de 2017 no se cumpliría el requisito de que la vivienda hubiera tenido la consideración de habitual para la consultante en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, y en consecuencia, no podrá aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF, que opera para los supuestos de transmisión de vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006. Artículo 33.4.b)RD 439/2007 Artículo 41 bis.