La transmisión de vivienda constituye ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33 LIRPF, cuantificada como diferencia entre valor de transmisión (importe real menos gastos y tributos) y valor de adquisición (coste de compra más mejoras, gastos y tributos inherentes, actualizado mediante coeficientes presupuestarios). La ganancia se integra en base del ahorro con gravamen del 19% hasta 6.000 euros y 21% en exceso; la pérdida se compensa con ganancias patrimoniales del mismo período y excedentes en los cuatro años siguientes. El régimen tributario resulta indiferente respecto al carácter oneroso o lucrativo de la transmisión y es independiente de la fecha de enajenación.
Hechos
La consultante es propietaria de una vivienda, que no constituye su residencia habitual, adquirida en el año 2002, que tiene intención de vender a terceros o de donar a su hermana.
Cuestión planteada
Tributación de la operación, tanto si la transmisión se produce antes como después del 31 de diciembre de 2010.
Contestación
La transmisión de la vivienda, tanto si es a título oneroso (compraventa) como si es a título lucrativo (donación), generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en el artículo 35 de la Ley del Impuesto.
El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, del coste de las inversiones y mejoras en su caso efectuadas y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. Dicho valor se minorará, en su caso, en el importe de las amortizaciones reglamentariamente establecidas.
El valor de adquisición se actualizará, al tratarse de un inmueble, mediante la aplicación de los coeficientes establecidos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de la transmisión.
El valor de transmisión será, tal y como se establece en el apartado 3 del artículo 35 de la Ley del Impuesto, el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La ganancia o pérdida patrimonial así determinada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.
Si se genera una ganancia patrimonial tributará al tipo de gravamen del ahorro previsto en los artículos 66 y 76 de la Ley del Impuesto, es decir, al 19 por 100 los primeros 6.000 euros de base del ahorro, y a partir de dicha cuantía al 21 por 100. Si se generase una pérdida patrimonial, su importe se compensará con las ganancias patrimoniales a integrar en la base imponible del ahorro obtenidas en el mismo período impositivo, y en caso de no haberse obtenido o el resultado de esta compensación arrojase un saldo negativo, su importe sólo podrá compensarse con el positivo que se ponga de manifiesto en los cuatro años siguientes, salvo que la pérdida derivase de la donación de la vivienda, en cuyo caso esta pérdida no se computará a efectos del impuesto, de acuerdo con el artículo 33.5 c) del citado texto legal, que determina que no se computarán como pérdidas patrimoniales las debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades.
Por último, cabe señalar que la presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el año 2010.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 49