Las rentas derivadas de la transmisión de viviendas por parte de un promotor inmobiliario constituyen rendimientos de actividades económicas conforme al artículo 25 LIRPF, no ganancias patrimoniales. La calificación se mantiene mientras las viviendas conserven carácter de existencias vinculadas a la actividad de promoción y no hayan sido desafectadas mediante destino al uso propio. El transcurso del tiempo entre construcción y venta no implica per se cese de actividad ni desafectación de elementos patrimoniales.
Hechos
La consultante tiene intención de transmitir durante el año 2006 cinco apartamentos y un local comercial, junto con las correspondientes plazas de garaje, cuya construcción promovió y cuya escritura de obra nueva fue otorgada el 28 de noviembre del año 2005, si bien manifiesta que la obra fue terminada hace más de 10 años.
Cuestión planteada
Tributación de las rentas obtenidas en la transmisión.
Contestación
El apartado 1 del artículo 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), establece que:
“Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas”.
Por su parte, el artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto establece que “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.
La promoción inmobiliaria de viviendas para su posterior venta a terceras personas por parte del promotor constituye una actividad económica en la que las viviendas tienen la consideración de existencias y, en consecuencia, su transmisión genera rendimientos de actividades económicas y no ganancias o pérdidas patrimoniales.
El transcurso de un plazo determinado, más o menos prolongado, entre la fase de construcción y la de venta no implica necesariamente el cese en el desarrollo de la actividad económica de promoción inmobiliaria y la desafectación de los elementos patrimoniales de la misma.
En el supuesto planteado, dado que el consultante no parece haber destinado las viviendas objeto de promoción al uso propio, lo que hubiese determinado en su momento la desafectación y la aplicación del artículo 26.4 del texto refundido de la Ley del Impuesto, los importes derivados de la transmisión de las viviendas objeto de la promoción no perderán la consideración de rendimientos de actividades económicas, ya que los ingresos se habrán generado por unas ventas producidas en el ejercicio de la actividad de promoción inmobiliaria, cumpliéndose, por tanto, las condiciones exigidas en el aludido artículo 25 del texto refundido de Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 25, 26