La adjudicación de parcela resultante en el marco de un Programa de Actuación Integrada (reparcelación urbanística) no genera renta imponible en IS cuando la parcela adjudicada mantiene idéntica calificación urbanística y uso que la parcela originaria aportada, y la transferencia de derechos urbanísticos opera como mero efecto de la reordenación física de la unidad de ejecución. La operación constituye un cambio de forma en la titularidad del derecho de propiedad, no un incremento patrimonial, siempre que no medie contraprestación económica derivada de la diferencia entre el valor de la parcela aportada y el de la adjudicada.
Hechos
La consultante es propietaria de una finca sita en Valencia, clasificada como suelo urbano y calificada como zona de edificación abierta de uso hotelero. Dicha edificabilidad es un derecho consolidado en el patrimonio de la consultante, en virtud de la licencia de edificación obtenida para la construcción de un hotel y de las reiteradas sentencias judiciales al respecto. La parcela mencionada forma parte del ámbito objetivo de aplicación del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución X.
No obstante, el Ayuntamiento de Valencia se ha interesado desde hace años en la finca antes descrita con el fin de crear una zona verde pública.
En la actualidad, la consultante y el Consistorio valenciano se plantean celebrar un Convenio de colaboración en virtud del cual se liberará de edificabilidad el solar citado, mediante el traslado de los derechos urbanísticos de la consultante a una parcela edificable de titularidad municipal, ubicada en otra zona de la ciudad de similares características, con el fin de poder destinar el solar de la consultante al uso de zona verde pública.
El mecanismo de gestión previsto en el mencionado Convenio colaboración es el de Programa de Actuación integrada, de gestión indirecta, en cuyo desarrollo se tramitará la modificación del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución X con la finalidad de incluir en su ámbito de aplicación tanto la parcela de titularidad municipal, la cual incorporará un excedente de aprovechamiento que permitará obtener, mediante transferencia de aprovechamiento urbanístico, los derechos urbanísticos de la consultante, como la parcela, propiedad de la consultante, la cual será cedida, gratuitamente al Ayuntamiento para ser destinada al uso de zona verde pública.
En virtud de dicho Programa de Actuación Integrada, el Ayuntamiento llevará a cabo las obras de urbanización, repercutiendo los costes a los propietarios de las parcelas integrantes de la correspondiente Unidad de Ejecución, y procederá al reparto de aprovechamientos y cargas mediante la aprobación de un Proyecto de Reparcelación que actuará como un instrumento de equidistribución.
El Convenio de Colaboración que la consultante prevé celebrar se enmarcaría dentro de las actuaciones de transformación urbanísticas reguladas en el artículo 16 y siguientes del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, produciéndose la subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios.
Por último, la consultante manifiesta que en virtud el Convenio de Colaboración señalado no se transmitirá la propiedad de la parcela integrada en la Unidad de Ejecución X, dado que el acuerdo de reparcelación producirá, entre otros efectos, la subrogación con plena eficacia real de las antiguas parcelas por las nuevas.
Cuestión planteada
Si tanto la incorporación de la finca, propiedad de la consultante, al Programa de Actuación Integrada y la posterior adjudicación de la parcela resultante, de titularidad municipal a la consultante, así como la transferencia de los correspondientes derechos urbanísticos desde la finca originaria a la parcela resultante, adjudicada en el marco del correspondiente Proyecto de Reparcelación, generan rentas que deban integrarse en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades de la consultante.
Contestación
De la documentación aportada por la entidad consultante se deduce que la sociedad consultante es titular de una parcela de uso terciario (uso hotelero) que va a quedar incorporada a un Programa de Actuación Integrada, cuyo objeto consiste en la reparcelación de la Unidad de Ejecución X, y, en virtud del cual, le será adjudicada una parcela resultante, hasta la fecha de titularidad municipal, la cual habrá sido igualmente calificada como parcela de uso terciario (uso hotelero).
Al respecto el artículo 14 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, define la Actuación Integrada como:
“Actuación Integrada es la que se desarrolla mediante unidades de ejecución, y tiene por objeto la urbanización pública conjunta de dos o más parcelas realizada conforme a una única programación. Los Planes preverán la ejecución de Actuaciones Integradas en aquellos terrenos que pretendan urbanizar y cuya conexión a las redes de servicio existentes:
a. Exija producir dos o más solares simultáneamente transformando suelo que tenga pendiente la implantación de servicios; o
b. Requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales o mayores a 40.000 metros cuadrados con el fin de transformarlo produciendo uno o varios solares; o
c. Se estime necesaria su ejecución mediante Actuaciones Integradas para asegurar una mayor calidad y homogeneidad en las obras de urbanización.”
Por otra parte, el artículo 117.4 de la misma Ley establece que:
“4. La ejecución de las actuaciones integradas es siempre pública, correspondiendo a la administración decidir su gestión directa o indirecta. Se considera que una actuación es de gestión directa, cuando la totalidad de las obras e inversiones que comporta son financiadas con fondos públicos y gestionadas por la administración, por sí misma o a través de sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público. La gestión es indirecta cuando la administración decide cometer la actuación a cargo de la financiación comprometida por un tercero y delega la condición de urbanizador adjudicándola a favor de una iniciativa seleccionada de conformidad con el procedimiento establecido en la presente Ley.”
Por su parte, los efectos derivados de la reparcelación resultante del Programa de Actuación Integrada son los previstos en el artículo 180 de la misma Ley 16/2005, en los siguientes términos:
“1. El acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados y, una vez definitivo en vía administrativa, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, previo otorgamiento de documento público, notarial o administrativo, que exprese su contenido. El Urbanizador, o la administración actuante, presentarán dicho documento público en el Registro de la Propiedad. Los gastos derivados de la inscripción se entenderán incluidos en los gastos de gestión del Urbanizador.
2. La aprobación de la reparcelación forzosa producirá, además de los efectos previstos en los artículos 168, 169 y 170.1 del Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, los siguientes:
a. Transmisión, a la administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento, una vez recibida la urbanización.
b. Subrogación, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por las fincas aportadas debiendo quedar establecida su correspondencia.
c. Afectación real de las fincas resultantes adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente”.
Por último, la consultante manifiesta que la cesión de los derechos de aprovechamiento urbanísticos, inherentes a la parcela propiedad de la consultante, que será incorporada al Programa de Actuación Integrada señalado, en favor de la parcela, propiedad del municipio, que será finalmente adjudicada en favor de la consultante, en el correspondiente proceso de reparcelación, se llevará a cabo con arreglo a lo dispuesto en el artículo 185 de la Ley 16/2005, en virtud del cual:
“1. Los propietarios de una finca pueden transferir su correspondiente aprovechamiento subjetivo a otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento. Estos son compensados en virtud de aquella transferencia, que legitimará la posterior edificación de los mismos.
2. La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento, según propuesta suscrita por los interesados y formalizada en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la localización y dimensiones de las fincas implicadas.
Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve, debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
3. La validez de toda transferencia exige la cesión gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de la finca cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad de valor entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es objeto de compensación con la transferencia.
No obsta para la validez de la transferencia ni el destino urbanístico .público o privado. de la finca cedida, ni su clasificación, ni el hecho de que las fincas afectadas estén ubicadas en distintas áreas de reparto, pero el Ayuntamiento podrá denegar la aprobación de transferencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.
4. Si el terreno aún no hubiera sido objeto de programación, la regla de equivalencia entre lo transferido y lo adquirido se verificará conforme a las reglas de valoración establecidas por la legislación estatal vigente en la materia.
5. Cuando en virtud de transferencia se ceda al Municipio un terreno ubicado en suelo urbanizable, el Ayuntamiento actuará como propietario de dicho terreno en la posterior gestión del suelo urbanizable afectado.
La adquisición mediante transferencias de excedentes de aprovechamiento ubicados en suelo urbanizable requiere que el Urbanizador suscriba la propuesta junto a los propietarios afectados.”
De todo lo anterior parece inferirse que la incorporación del terreno, propiedad de la consultante, al ámbito de aplicación del referido Programa de Actuación Integrada, no determina la transmisión de la propiedad de dicho terreno a la correspondiente entidad gestora de dicho Programa, dado que ésta parece actuar simplemente como fiduciaria de aquéllos en la realización de las actividades de urbanización, por lo que la aportación del mencionado terreno a dicha gestora, así como la posterior adjudicación por ésta a los propietarios de los terrenos resultantes de la actuación urbanizadora (siempre que no se produzcan excesos de adjudicación), no determinará renta alguna para el aportante. Tampoco determinará renta alguna, la transferencia, en favor de la parcela resultante del proceso de reparcelación que presenta un excedente de aprovechamiento, de los derechos subjetivos de aprovechamiento urbanístico, inherentes a la parcela, propiedad de la consultante, incorporada al citado Programa de Actuación Integrada, en la medida en que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 185 de la Ley 16/2005, previamente transcrito, exista paridad de valor entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es objeto de compensación con la mencionada transferencia.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 16/2005: art. 14, 117.4, 180 y 185