En transmisiones de viviendas en edificios plurifamiliares, la base imponible del IIVTNU debe determinarse usando el valor catastral del suelo correspondiente a la fecha del devengo (transmisión); si en esa fecha existe únicamente el valor catastral del solar original, procede liquidación provisional prorrateando por cuota de participación; cuando se aprueben nuevos valores catastrales que reflejen el desglose de suelo por unidad, se practicará liquidación definitiva con referencia a la fecha de devengo original (opción b), sin esperar a la nueva valoración para iniciar el procedimiento tributario.
Hechos
Entidad que construye sobre un solar de su propiedad un edificio de viviendas, habiendo procedido a otorgar escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal, así como a realizar las oportunas comunicaciones sobre las variaciones físicas y jurídicas a la Dirección General de Catastro.
Va a proceder a la venta de las viviendas, que actualmente carecen de referencia y valor catastral. Sí existe referencia y valor catastral para el solar donde se edificó.
Cuestión planteada
A efectos de la determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se devenga por la transmisión de los inmuebles:
a) ¿Se debe realizar la liquidación dentro de los plazos establecidos por la normativa reguladora del impuesto, tomando como valor catastral determinante de la base imponible, el correspondiente al valor del suelo del solar original y calcular la proporción de este valor que, según la cuota de participación en el edificio, corresponda a cada vivienda transmitida?
b) O bien, ¿se debe presentar la documentación correspondiente a la transmisión en los plazos establecidos en la normativa y esperar la liquidación en el momento en que se notifiquen los nuevos valores catastrales de cada una de las entidades enajenadas, usando la parte correspondiente al suelo de estos valores para configurar la base imponible, y refiriendo dicha liquidación a la fecha del devengo, es decir, la fecha de la transmisión?
Contestación
- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (BOE 9 de marzo).
- El artículo 104 del TRLRHL define el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana como un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
El hecho imponible del IIVTNU se produce por la transmisión de la propiedad de los terrenos de naturaleza urbana por cualquier título, ya sea oneroso o lucrativo, derivado de cualquier tipo de acto o contrato que suponga la transmisión del dominio, incluidas las ejecuciones forzosas de los bienes.
- El artículo 107 del TRLRHL regula la base imponible del IIVTNU, disponiendo que:
“1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.
A efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.
2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:
a) En las transmisiones de terrenos, el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
No obstante, cuando dicho valor sea consecuencia de una ponencia de valores que no refleje modificaciones de planeamiento aprobadas con posterioridad a la aprobación de la citada ponencia, se podrá liquidar provisionalmente este impuesto con arreglo a aquel. En estos casos, en la liquidación definitiva se aplicará el valor de los terrenos una vez se haya obtenido conforme a los procedimientos de valoración colectiva que se instruyan, referido a la fecha del devengo. Cuando esta fecha no coincida con la de efectividad de los nuevos valores catastrales, éstos se corregirán aplicando los coeficientes de actualización que correspondan, establecidos a efecto en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
Cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.
b) (…)
4. Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, derivado de lo dispuesto en los apartados 2 y 3 anteriores, se aplicará el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento, sin que aquél pueda exceder de los límites siguientes:
Período de uno hasta cinco años: 3,7.
Período de hasta 10 años: 3,5.
Período de hasta 15 años: 3,2.
Período de hasta 20 años: 3.
Para determinar el porcentaje, se aplicarán las reglas siguientes:
1ª. El incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determinará con arreglo al porcentaje anual fijado por el ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto dicho incremento.
2ª. El porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo será el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento de valor.
3ª. Para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta conforme a la regla1ª. y para determinar el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje conforme a la regla 2ª., sólo se considerarán los años completos que integren el período de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin que a tales efectos puedan considerarse las fracciones de años de dicho período.
Los porcentajes anuales fijados en este apartado podrán ser modificados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.”
- En relación con el devengo del IIVTNU, el apartado 1 del artículo 109 del TRLRHL señala que:
“1. El impuesto se devenga:
a) Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
b) Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.”
- De acuerdo con el artículo 110 del TRLRHL, los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante el Ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente. Esta declaración, en el caso de actos inter vivos, debe presentarse en el plazo de treinta días hábiles a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto. A esta declaración se acompañará el documento en el que consten los actos o contratos que originan la imposición.
Los Ayuntamientos están facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante dentro del plazo establecido en el párrafo anterior.
En ningún caso podrá exigirse el impuesto en régimen de autoliquidación cuando se trate del supuesto a que se refiere el párrafo tercero del artículo 107.2.a).
- En el supuesto planteado nos encontramos ante la transmisión de terrenos de naturaleza urbana (los integrados en las viviendas que se enajenan), que no tienen determinado un valor catastral en la fecha del devengo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (fecha de la transmisión).
De acuerdo con lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 107.2.a) del TRLRHL, en estos casos, el Ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando se determine el valor catastral, refiriendo dicho valor al momento del devengo.
Por tanto, en el caso de que el bien inmueble urbano transmitido carezca de valor catastral en el momento del devengo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo deberá presentar la declaración del impuesto que determine la ordenanza fiscal del ayuntamiento impositor, dentro de los plazos establecidos en el apartado 2 del artículo 110 del TRLRHL, acompañando el documento en el que consten los actos o contratos que originan la imposición, pero sin practicar autoliquidación de la deuda tributaria.
Posteriormente, una vez determinado el valor catastral, y dentro del plazo de prescripción, el Ayuntamiento procederá a la liquidación del impuesto, refiriendo dicho valor catastral al momento del devengo (en este caso, la fecha de la transmisión de los bienes inmuebles urbanos), mediante la aplicación a la inversa de los coeficientes de actualización fijados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
El Ayuntamiento notificará al sujeto pasivo la liquidación practicada por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, con indicación del plazo de ingreso y expresión de los recursos procedentes.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLRHL RD Leg. 2/2004. Artículos 104 y 107.