La fecha de adquisición del inmueble a efectos de clasificación de la ganancia patrimonial en parte general o especial de una sociedad patrimonial es la del perfeccionamiento de la transmisión conforme a la teoría del título y el modo del Derecho civil español. En operaciones inmobiliarias, esta fecha coincide con la inscripción registral cuando sea exigible, no con la firma del contrato; tal clasificación determina la aplicación del tipo del 40% (parte general, ganancias con más de un año) o 15% (parte especial, ganancias con menos de un año o activos no afectos a actividad económica).
Hechos
La sociedad consultante tiene como objeto social la compraventa de inmuebles y la consideración de sociedad patrimonial de acuerdo con el artículo 61 del TRLIS.
Con fecha 6/05/2005 le fue adjudicada en subasta pública una vivienda por importe de 450.000 euros, de los cuales 60.500 euros habían sido depositados con anterioridad a la celebración de la misma, siendo abonado el resto del precio el 2/6/2005. No obstante, por motivos ajenos a la consultante, la correspondiente escritura pública no fue otorgada hasta el 2/12/2005.
Cuestión planteada
: En qué fecha se debe estimar adquirido dicho inmueble a efectos de la inclusión en el futuro de la ganancia patrimonial obtenida de la venta en la parte general ó especial de la base imponible.
Contestación
El artículo 61.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (en adelante TRLIS), establece que:
“3. Las sociedades patrimoniales tributarán por este impuesto de acuerdo con las siguientes reglas especiales:
a) La base imponible se dividirá en dos partes, la parte general y la parte especial, y se cuantificará según lo dispuesto en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, excluido lo establecido en el capítulo III de su título II y en su artículo 95.1.a), segundo párrafo, y teniendo en cuenta lo siguiente:
(…)
2º En el cálculo del importe de las ganancias patrimoniales no resultará de aplicación lo establecido en la disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
(…)
b) El tipo de gravamen será del 40 por ciento para la parte general de la base imponible. La parte especial de la base imponible tributará al 15 por ciento.
(…)”.
De conformidad con los preceptos anteriores, de tener la entidad consultante la consideración sociedad patrimonial, la base imponible se dividirá en dos partes, la parte general y la parte especial, y se cuantificará según lo dispuesto en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante TRLIRPF), aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo.
A efectos del supuesto planteado, la transmisión de un inmueble constituye, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente dando lugar a una variación en su valor (ganancia o pérdida patrimonial) conforme dispone el artículo 31 del TRLIRPF; variación cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre su valor de adquisición y de transmisión, formados conforme determina el artículo 33 de TRLIRPF.
Cuantificada la variación patrimonial, se integrará en la parte general o especial de la base imponible del Impuesto en función del período en que el inmueble haya permanecido en el patrimonio del contribuyente, concretándose su entrada en éste en la fecha de su adquisición.
En este ámbito, para determinar la fecha de adquisición, en el caso de la transmisión de la propiedad de inmuebles, ha de tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, se aplica la teoría del título y el modo, así, desde un punto de vista jurídico, el artículo 609 del Código Civil, dispone que:
“La propiedad se adquiere por la ocupación
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y se transmiten por la Ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por prescripción”.
El artículo 1462 del Código Civil establece lo siguiente:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder o posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujese claramente lo contrario”.
De los preceptos transcritos se deriva que para fijar el momento en que se entiende adquirido el dominio de un inmueble desde un punto de vista jurídico-privado, además de la existencia de un contrato (en este caso la subasta) se necesita también otro requisito, esto es, la toma de posesión del mismo, el cual en caso de que la venta se realice mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujese claramente lo contrario. Todo ello con independencia del momento de pago.
En definitiva, de acuerdo con la información facilitada en la consulta, la fecha de adquisición del inmueble a efectos fiscales será aquel en el que se ponga éste a disposición del adjudicatario de la subasta, entendiéndose como tal, en el supuesto de que no concurra con anterioridad esta circunstancia, en la fecha de otorgamiento de la escritura pública (2/12/2005), si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RD Leg 4/2004 art. 61