La DGT circunscribe su pronunciamiento al aspecto tributario (ITP/AJD) de la modificación de coeficientes de participación en comunidad de propietarios, excluye expresamente de su competencia los efectos notariales y registrales. Para el ITP, la base imponible será el valor declarado de la transmisión onerosa de derechos patrimoniales (conforme arts. 7 y 30 LITPAJD); el acto documentado (escritura notarial) tributará en concepto de acto jurídico documentado con el tipo fijado por la CCAA (art. 31.2), o 0,50% si aquella no lo hubiera establecido.
Hechos
La comunidad de propietarios a la que pertenece la vivienda habitual del consultante ha recibido una demanda de uno de los copropietarios para modificar la cuota de participación, por lo que, en este momento, la comunidad se plantea llevar a cabo, ya sea mediante acuerdo unánime o resolución judicial, alguna de las siguientes operaciones:
- Redistribución de las cuotas existentes sin realizar comprobación de las superficies de cada vivienda
- Medición de las superficies de cada vivienda y redistribución de las cuotas existentes en base al resultado de la medición, teniendo en cuenta que en caso de ser esta diferente, mayor o menor, a la que consta en la división horizontal y, por tanto, en el Registro de la Propiedad, podría ser necesario realizar también el cambio de superficie.
Cuestión planteada
Repercusiones de las anteriores operaciones y determinación de cuál sería la base imponible para el cálculo de los aranceles de la notaria, del Registro de la Propiedad y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Contestación
En primer lugar hay que decir que, conforme al artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, "Los sujetos pasivos y demás obligados tributarios podrán formular a la administración consultas debidamente documentadas respecto al régimen, la clasificación o la calificación tributaria que en cada caso les corresponda", por lo que la competencia de esta Dirección General en cuanto a la contestación de las referidas consultas se limita al aspecto tributario de los antecedentes y circunstancias expuestos por los contribuyentes, no alcanzando, en ningún caso, a los efectos o consecuencias de cualquier otro orden, civil, registral, etc., que puedan derivarse de los referidos hechos.
Por tanto, la respuesta a esta consulta se limitará a las implicaciones fiscales de la modificación de los coeficientes de participación en una comunidad de propietarios y, en su caso, de la alteración de la superficie de la división horizontal, sin entrar en las repercusiones que puedan derivarse en el ámbito notarial o registral.
En relación con la cuestión planteada, procede examinar los siguientes preceptos del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993)
Artículo 7
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
[…]”.
Artículo 31
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”
Artículo 30
“1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. (…)”.
Y, por último, el artículo 70 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995 define en su apartado 2 la base imponible de la división horizontal en los siguientes términos:
“2. En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.
(…)”.
En el supuesto planteado, la modificación pretendida no supone la existencia de un acto liquidable por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas al no producirse el hecho imponible configurado en la letra A) del apartado 1 del artículo 7 del Texto Refundido del ITP y AJD. Ahora bien, la no sujeción por la referida modalidad podría determinar la sujeción a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, en caso de cumplirse los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, que deben concurrir conjuntamente:
Tratarse de una primera copia de una escritura notarial.
Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
Contener un acto o contrato inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial.
Que el citado acto o contrato no esté sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas o de operaciones societarias, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
De los requisitos citados parece necesario analizar si se cumple el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, pues los otros tres no ofrecen duda de que sí se cumplen, aunque sí conviene recordar que el primer presupuesto para que tenga lugar la aplicación de la cuota variable es la necesidad de que el acto o contrato de que se trate conste en escritura o acta notarial, lo que no ocurrirá si cualquiera de las operaciones planteadas se llevase a cabo en virtud de resolución judicial.
En cuanto al carácter valuable del acto que se realice, debe traerse a colación lo expuesto por este Centro Directivo en contestación a la consulta nº 1865-02 (de 29 de noviembre de 2002), por ser plenamente aplicable al supuesto que se analiza, criterio ratificado posteriormente en numerosas resoluciones (V2641-15 y V3844-15, de 10 de septiembre y 2 de diciembre de 2015 respectivamente y V3192-18, de 14 de diciembre de 2018). En dicha contestación, se decía, entre otras cosas, que “la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura ...”.
Por tanto, en cuanto a las operaciones planteadas se debe distinguir:
Escritura de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, sin modificación de la superficie. Dicha escritura no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al carecer de contenido valuable, pues el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura
Escritura de modificación de los coeficientes en la que, además, se modifiquen las superficies de los pisos y locales que componen el edificio.
– Si dicha modificación implica el aumento de la superficie de algunas de las fincas que integran la división horizontal del edificio y correlativamente, la disminución de la superficie de otras, de tal forma que no resulte alterada la superficie global que determinó el valor de la división horizontal inicialmente declarada, se estaría en la misma situación que en el punto anterior, al carecer la escritura de contenido valuable.
– Si, por el contrario, de la medición efectuada resultase un aumento de la superficie que figura en la declaración de división horizontal que ahora se modifica, habrá que entender que dicha escritura si reúne todos los requisitos exigidos en el artículo 31, 2 del Texto Refundido del ITP y AJD para tributar por la cuota variable del documento notarial, siendo la base imponible el valor de la división horizontal correspondiente al aumento de la superficie que se declare en la escritura de modificación de la división horizontal.
CONCLUSIONES
Primera: La escritura de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, sin modificación de la superficie no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al carecer de contenido valuable.
Segunda: Si la modificación implicase el aumento de la superficie de algunas de las fincas y, correlativamente, la disminución de la superficie de otras, de tal forma que no resulte alterada la superficie global que determino el valor de la división horizontal inicialmente declarada, se estaría en la misma situación que en el punto anterior careciendo la escritura de contenido valuable.
Tercera: Si, por el contrario, de la medición efectuada resultase un aumento de la superficie que figura en la declaración de división horizontal que ahora se modifica, habrá que entender que dicha escritura si reúne todos los requisitos exigidos en el artículo 31, 2 del Texto Refundido del ITP y AJD para tributar por la cuota variable del documento notarial, siendo la base imponible el valor de la división horizontal correspondiente al aumento de la superficie que se declare en la escritura de modificación de la división horizontal.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RITPAJD RD 828/1995 art. 70-2. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7-1-A), 30 y 31-2