La transmisión de un bien inmueble afecto a actividad económica genera ganancia o pérdida patrimonial (no rendimiento de la actividad), cuantificada por diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición conforme al artículo 34 LIRPF. No existe beneficio fiscal específico por antigüedad del bien; la ganancia patrimonial se integra en la base imponible del IRPF con las limitaciones de compensación de pérdidas previstas en la Ley (máximo 25% de ganancias para pérdidas patrimoniales anteriores), sin exclusión o reducción por tiempo de tenencia.
Hechos
La consultante es propietaria de una finca rústica que heredó de su padre, fallecido en el año 1979, y que, desde esa fecha, ha estado afecta a su actividad económica. En la actualidad, ha surgido la posibilidad de venderla.
Cuestión planteada
Tributación de la venta y posibilidad de aplicar algún tipo de beneficio fiscal, teniendo en cuenta los años transcurridos desde su adquisición.
Contestación
El artículo 27.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, dispone lo siguiente:
“1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.”
El artículo 28.2 de la misma Ley establece que “para la determinación del rendimiento neto de las actividades económicas no se incluirán las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de los elementos patrimoniales afectos a las mismas, que se cuantificarán conforme a lo previsto en la sección 4.ª de este capítulo.”
Y según el artículo 33.1 “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
De acuerdo con estos preceptos, al tratarse de una finca afecta a una actividad económica desarrollada por la consultante su transmisión le genera una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse, simultáneamente, una alteración en la composición del patrimonio de su titular y una variación en su valor.
El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial se efectuará, de acuerdo con el artículo 34 de la LIRPF, por diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Y el artículo 36:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(…).”
De acuerdo con los preceptos mencionados, el valor de adquisición será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al que se añadirán los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por la adquirente.
Al tratarse de la transmisión de una finca afecta a una actividad económica, no será aplicable lo dispuesto en la disposición transitoria novena de la LIRPF, que establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
La ganancia o pérdida patrimonial generada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 27, 28, 33, 34, 35, 36, 49 y DT 9