Para la determinación de la amortización anual del inmueble en rendimientos del capital inmobiliario, debe prorrratearse el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y construcción de cada año, aplicando posteriormente el 3% sobre el mayor entre dicho coste y el valor catastral del edificio (excluido suelo). Cuando exista actualización catastral, procede utilizar la nueva proporción resultante del prorrateo con los valores catastrales vigentes en el ejercicio, abandonando la proporción anterior.
Hechos
Para determinar el gasto por amortización de un inmueble arrendado el consultante viene aplicando la proporción suelo/construcción que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles al precio de compra del mismo. Pasados unos años se ha modificado la valoración y la proporción suelo/construcción.
Cuestión planteada
Si debe tomar en consideración la nueva proporción o puede continuar con la anterior.
Contestación
El artículo 23.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho artículo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), dispone que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
(…).
h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.”
En relación a los gastos de amortización, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto establece lo siguiente:
“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
(…).”
De acuerdo con lo expuesto, para determinar el importe de la amortización del inmueble el consultante habrá de prorratear el coste de adquisición satisfecho entre los nuevos valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, art. 23.1; RIRPF RD 439/2007, arts. 13 y 14