El importe satisfecho para el alzamiento del embargo no constituye gasto o mejora inherente a la adquisición del inmueble, sino una carga posterior derivada de circunstancias ajenas al bien adquirido. Por tanto, no integra el valor de adquisición a efectos de IRPF conforme a art. 35.1.b LIRPF. El cálculo de ganancia patrimonial en la donación se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición original (sin incluir el alzamiento) y el valor normal de mercado del bien transmitido a título lucrativo, aplicándose las reglas del art. 35 LIRPF mediante remisión del art. 36.
Hechos
El consultante adquiere en 2004 un inmueble. Al proceder a su inscripción registral conoce la existencia de un embargo sobre el mismo, consecuencia de una deuda de uno de los anteriores copropietarios. Interpuesta una demanda de tercería de dominio es desestimada y se declara procedente el embargo. Para proceder al alzamiento del embargo satisface 26.000 euros.
Cuestión planteada
Ante una posible donación del inmueble, pregunta si el importe satisfecho para proceder al alzamiento del embargo se considera un mayor importe de adquisición.
Contestación
La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Dado el carácter de transmisión lucrativa que constituye la donación de un inmueble, para determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial hay que acudir al artículo 34.1 de la Ley del Impuesto, donde se establece que en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, aquel importe será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
A su vez, el artículo 35 de la misma ley determina respecto a las transmisiones a título oneroso lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Ya en relación con las transmisiones lucrativas, el artículo siguiente (el 36) determina que “cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado”.
Conforme con esta regulación normativa, el importe satisfecho por el consultante para proceder al alzamiento del embargo que afectaba al inmueble adquirido en 2004 constituye un mayor importe del valor de adquisición del inmueble, lo que deberá tenerse en cuenta a efectos de determinar en su momento la ganancia o pérdida patrimonial. A su vez, procede recordar aquí que los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante también forman parte del valor de adquisición.
Todo ello sin perjuicio de que cualquier indemnización que el consultante pudiera reclamar y llegar a obtener de los vendedores (por la venta de un inmueble con cargas) dé lugar en su momento a una ganancia patrimonial.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 35