La deducción por inversión en vivienda habitual se aplica según la titularidad real del inmueble y los importes efectivamente destinados por cada contribuyente al pago del préstamo hipotecario. Cuando uno de los copropietarios (al 50%) es el único prestatario, cada uno podrá deducir únicamente las amortizaciones e intereses que haya pagado directamente o que acredite adeudarse por su cuota parte, excluyendo aquellas cuotas pagadas por el otro copropietario prestatario, cuya deducción corresponde exclusivamente a este último. La DGT descarta la deducción proporcional automática y condiciona el acceso a la deducción del copropietario no prestatario a la prueba documental de la deuda interna.
Hechos
Ambos consultantes adquirieron por mitades indivisas una vivienda de nueva construcción, utilizando para el pago de su precio un préstamo concedido solamente a la consultante en razón a su relación laboral con una entidad financiera, si bien el consultante interviene en dicho contrato de préstamo como fiador. Los consultantes celebraron asimismo un contrato privado denominado contrato de modificación de préstamo anterior, en el que se pacta por ambos consultantes la modificación del préstamo contratado con la entidad bancaria, pasando a ser los dos los titulares de dicho préstamo y obligándose cada uno a su pago en un 50 por cien.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar ambos la deducción por adquisición de vivienda al cincuenta por 100 de las amortizaciones del préstamo, al ser titulares en esa proporción de la vivienda.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará, con carácter general, sobre “…las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma…”.
Por tanto, cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en ambos consultantes al adquirirlo al 50 por 100 cada uno. Constituyendo la residencia habitual de ambos, los dos podrán practicar la deducción en función de los importes que, respectivamente, destinen a satisfacer el porcentaje de titularidad que ostentan en la vivienda.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo personal en el que consta como única prestataria la consultante implica entender, desde un punto de vista tanto financiero como fiscal, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen exclusivamente por ésta, con independencia de la procedencia de los fondos destinados por el titular a tal fin.
Para que el consultante pueda considerar con derecho a deducción las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda que por su parte indivisa le corresponde de la vivienda, ingrese a favor de la consultante o destine directamente al pago del préstamo, deberá acreditar que adeuda a la consultante, como consecuencia de la adquisición de su mitad de la vivienda, el cincuenta por 100 del capital a ella concedido por la entidad financiera, en los mismos términos pactados con dicha entidad.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Sin perjuicio de lo anterior, y haciendo referencia al caso concreto consultado, debe señalarse que los consultantes no podrían por su sola voluntad y sin contar con el consentimiento de la entidad prestamista sustituir como deudora en la mitad del préstamo a la consultante por el consultante, por lo que dicho pacto no produciría en principio efectos frente a dicha entidad, aunque sí produciría efectos entre los consultantes el pacto por el que el consultante se compromete frente a la consultante a satisfacer la mitad de la deuda en los mismos términos establecidos frente a la entidad.
En ese sentido, debe señalarse que a efectos de la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual utilizando financiación ajena, podría admitirse tanto la subrogación del consultante en la mitad del préstamo, lo que le convertiría en deudor frente a la entidad financiera (lo que no parece producirse en el presente caso, al no constar el consentimiento de la entidad); como la asunción por el consultante frente a la consultante de la mitad de la deuda que ésta tiene con la entidad financiera, lo que convierte al consultante en deudor de la mitad del préstamo frente a la consultante y no frente a la entidad financiera. Ambos supuestos serían por tanto admisibles a efectos de la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual utilizando financiación ajena, al tratarse en ambos casos de financiación ajena concedida al consultante.
Resultaría necesario además que la deuda que el consultante asume, consistente en el pago de la mitad del préstamo en las condiciones que se acordaron con la entidad financiera, no tenga su origen en otras relaciones, créditos o prestaciones producidas entre ambos consultantes, sin que pueda tener asimismo carácter gratuito; debiendo por tanto derivar dicha deuda de la adquisición efectuada por el consultante de la mitad de la vivienda y del pago de la totalidad realizado inicialmente por la consultante, pago inicial que debería entenderse efectuado en su mitad por cuenta del consultante y que determina el surgimiento por dicha mitad de la deuda del consultante a favor de la consultante, lo que debe constar así expresamente en los acuerdos celebrados entre ambos.
Por último, será necesario acreditar también los pagos efectivos realizado por el consultante de las cantidades debidas y sobre los que se aplica la deducción, mediante ingresos realizados a favor de la consultante, o mediante pagos efectuados directamente a la entidad financiera para el pago del préstamo.
En cualquier caso, se reitera que la valoración de las pruebas aportadas corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 68.