La deducción por inversión en vivienda habitual por rehabilitación en 2011 resulta practicable cuando las obras cumplen los requisitos del artículo 55.5 RIRPF (calificación administrativa o reconstrucción estructural con coste superior al 25% del valor catastral) y la vivienda es habitada efectivamente en el plazo de doce meses desde la terminación de las obras, constituyendo residencia habitual durante al menos tres años continuados. La realización de obras previas a la entrada en residencia no impide la deducción si concurren ambas condiciones.
Hechos
Los consultantes adquirieron un inmueble cuya ocupación como vivienda requería la previa realización de obras de rehabilitación lo cual les impidió destinarla a vivienda habitual con anterioridad al transcurso de los doce primeros meses siguientes a su adquisición.
Cuestión planteada
Derecho a practicar en 2011 la deducción por inversión en vivienda habitual por el concepto de rehabilitación teniendo en consideración que con anterioridad a entrar a residir en ella fueron realizadas obras de rehabilitación.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en los artículos 54 a 56 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de todos ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. A estos efectos, la rehabilitación deberá cumplir las condiciones que se establezcan reglamentariamente.”.
Por su parte, el concepto de vivienda habitual, en desarrollo del artículo 68.1.3º de la LIRPF, se recoge en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto. “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye desde su adquisición la residencia habitual del contribuyente “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”. No obstante, ante la concurrencia de determinadas circunstancias excepcionales la norma permite el no cumplimiento de dichos plazos; circunstancias no concurrentes en el presente caso.
En referencia a aplicar la deducción a supuestos de rehabilitación, el artículo 55.5 del RIRPF establece:
“A los efectos previstos en el artículo 68.1.1.º de la Ley del Impuesto se considerará rehabilitación de vivienda las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo”.
De acuerdo con todo ello, siempre que la vivienda tenga la consideración de residencia habitual del contribuyente y, a su vez, las obras realizadas tengan la consideración de rehabilitación, por concurrencia de cualquiera de los dos requisitos contemplados en dicho artículo 55.5, el contribuyente podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por tales obras concluidas, en los términos previstos en el artículo 68.1 de la LIRPF y su desarrollo.
Dado que al iniciar las obras de rehabilitación la vivienda no había alcanzado la consideración de habitual al no haber constituido la residencia habitual de los consultantes durante un plazo continuado de tres años, de hecho no habían llegado a residir en ella, será a partir del momento posterior a la finalización de las obras de rehabilitación en el que trasladen su residencia de forma efectiva y con carácter permanente a la vivienda de su titularidad, cuando comience, para cada uno de ellos respectivamente, el derecho a practicar la deducción en función de las cantidades que, a partir de entonces, cada cual destine a sufragar los costes de la rehabilitación bien sean por pagos directos o se deriven de la financiación de los mismos, también serán objeto de deducción, a partir de iniciar dicha residencia, los pagos que se sufraguen por su adquisición, supeditándose la consolidación de unas y otras deducciones al cumplimiento del plazo de tres años de residencia efectiva y permanente, salvo concurrencia de circunstancia que necesariamente exija el cambio de domicilio, en los términos que establece el artículo 54 del Reglamento del Impuesto.
En definitiva, durante el período en el que se realicen las obras de rehabilitación, sin una efectiva ocupación de la vivienda como residencia habitual, no existirá derecho a deducir por las cantidades destinadas a estas, ya que no se cumple el requisito de que las obras han de realizarse en una vivienda que tenga la consideración de habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art.68.1.1º; RD 439/2007 Arts. 54.1, 54.2 y 55.5