La adquisición de mitad indivisa de un piso arrendado configura participación en comunidad de bienes (artículo 392 CC), estructura que carece de personalidad jurídica tributaria en IS según artículos 6 y 7 LIS. En consecuencia, la entidad no puede acogerse al régimen especial del capítulo III del título VII LIS (bonificación 85% artículo 49), toda vez que este régimen requiere que la propia entidad sea contribuyente del IS y titular del inmueble en régimen de dominio pleno o, al menos, susceptible de contabilización separada como activo propio, circunstancia que la copropiedad indivisa no permite. La DGT descarta la aplicabilidad de la bonificación respecto a la mitad indivisa, sin perjuicio de que las demás viviendas en propiedad plena de la entidad puedan mantener su acogimiento si cumplen los requisitos residuales.
Hechos
La entidad consultante está acogida al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda regulado en el capítulo III del título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, cumpliendo los requisitos establecidos para ello, entre ellos, teniendo más de 8 pisos.
Cuestión planteada
Si la entidad adquiere la mitad indivisa de un piso que está arrendado, si podrá acogerse a la bonificación del 85% del artículo 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Contestación
El capítulo III del título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
Al respecto, al artículo 48 de la LIS establece que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente.
(…)
2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.
b) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se computará:
(…)
c) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.
d) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.
(…)”
En el caso planteado en el escrito de consulta, la entidad consultante, aparte de los pisos que tiene, adquirirá la mitad indivisa de un piso que está arrendado.
Tal y como establece el artículo 392 del Código Civil, “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.
De ello se deduce que la entidad consultante es partícipe de una comunidad de bienes.
De acuerdo con los artículos 6 y 7 de la LIS, las comunidades de bienes no son contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, por lo que no podrán aplicar el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, sin perjuicio de su posible aplicación a los comuneros que sean contribuyentes por este Impuesto.
Según establece el apartado 1 del artículo 48 de la LIS, para acogerse al régimen especial, las sociedades han de tener como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, precisando la letra d) del apartado 2 de dicho artículo que, en el caso de que se desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) de dicho apartado, tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de la LIS.
En el caso concreto de la entidad consultante, ésta deberá ajustarse a lo señalado para poder aplicar este régimen especial, en particular, que el arrendamiento de viviendas constituya una actividad económica.
En cuanto a los restantes requisitos planteados en el apartado 2 del artículo 48 de la LIS para la aplicación del régimen, relativos al número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento; plazo en que han de permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento; y contabilización, dado que en el caso planteado la propiedad de una de las viviendas pertenece pro indiviso a varias personas, hay que entender que el cumplimiento de estos requisitos deben valorarse en sede de la entidad consultante, considerando todas las viviendas propiedad de la misma incluidas las tenidas a través de la comunidad de bienes.
Por su parte, el artículo 49 de la LIS establece que:
“1. Tendrá una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del artículo anterior.
(…)
2. La renta que se bonifica derivada del arrendamiento estará integrada para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.
(…)”
En la medida en que se cumplan los requisitos del artículo 48 de la LIS, las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas de la entidad consultante, incluidas las que le resulten atribuidas por la vivienda de la que adquiere la mitad indivisa, tendrán derecho a la bonificación regulada en el artículo 49 de la LIS.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIS Ley 27/2014 art. 48, 49