La ganancia patrimonial en la venta del solar se calcula como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición (fijado por las normas del ISD para herencias, sin exceder valor de mercado), siendo actualizable mediante coeficientes de bienes inmuebles. La transmisión del solar no está sujeta al IVA por constituir entrega de bien inmueble, que goza de exención conforme al artículo 4.1 y artículo 20 de la Ley 37/1992.
Hechos
Como consecuencia del fallecimiento del padre del consultante en 2006, éste, junto con su madre y su hermana, ha heredado un solar urbanizado. La urbanización se finalizó hace seis años y se realizó por una junta de compensación en la que se integró su padre.
El solar se les adjudicó en pro indiviso, correspondiéndole un 22% del pleno dominio a la madre -en pago de su cuota legal usufructuaria capitalizada- y un 39% a cada uno de los hermanos.
Ninguno de los herederos ha realizado actuación alguna de urbanización en el solar, ni lo ha tenido afecto al desarrollo de actividades económicas.
Cuestión planteada
Si se vende el solar, como tributa la ganancia patrimonial en el IRPF. Esta sujeta la venta al IVA.
Contestación
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS:
La ganancia patrimonial que generará la venta del solar para cada uno de los condueños se corresponderá con el porcentaje del pleno dominio del que son titulares y, en consecuencia, transmiten.
El importe de la ganancia patrimonial será, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (B.O.E. de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF– la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de su respectivo derecho.
Dichos valores son definidos en el artículo 35 del la LIRPF en los siguientes términos:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
En el presente caso, teniendo en cuenta que la adquisición del derecho del consultante se produce por herencia, por importe real de adquisición se tomará el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO:
El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), dispone que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen."
El artículo 5, apartados uno y dos de la referida Ley establece, en cuanto al concepto de empresario o profesional, lo siguiente:
"Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:
a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, en todo caso.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
e) Quienes realicen a título ocasional las entregas de medios de transporte nuevos exentas del Impuesto en virtud de lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos de esta Ley.
Los empresarios o profesionales a que se refiere esta letra sólo tendrán dicha condición a los efectos de las entregas de los medios de transporte que en ella se comprenden.
Dos. Son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas".
De lo indicado en los preceptos citados se desprende que únicamente están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas de bienes o prestaciones de servicios que realiza en el ejercicio de su actividad una persona o entidad que tenga la condición de empresario o profesional conforme a lo dispuesto en el artículo 5, condición que no concurre en los transmitentes de la finca la que se refiere la consulta.
En consecuencia con todo lo anterior, se informa que no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido la transmisión la finca a la que se refiere la presente consulta, habida cuenta de que los transmitentes son particulares que no tenían afecto a ninguna actividad empresarial la citada finca.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF 35/2006, Arts. 34, 35, 36.