El derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual (artículos 68.1, 70 y 78 LIRPF) existe desde la adquisición jurídica del inmueble conforme al Código Civil. En caso de compra mediante escritura pública otorgada en 2010, la adquisición se produce con el otorgamiento de la escritura (equivalente a tradición), salvo que de ella resulte claramente lo contrario. La deducción es practicable aunque el registro de la propiedad no se perfeccione en el plazo de cuatro años, pues el requisito es la adquisición jurídica, no la inscripción registral. Las deducciones practicadas en ejercicios anteriores se conservan si concurrieron los requisitos en su momento.
Hechos
El consultante compra en 2010 ante notario la que será su vivienda habitual. De momento, no puede inscribirla en el Registro de la Propiedad dado que previamente se exige el registro de la división horizontal de la vivienda de la cual esta procede.
Cuestión planteada
Si tiene derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual en 2010.
Si tiene derecho a conservar las deducciones que en su momento practicó por cuenta vivienda, aunque la vivienda comprada no vaya a estar registrada en cuatro años desde que abrió la cuenta.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el ejercicio de presentación de la consulta, esto es, el ejercicio 2010.
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán deducirse el 7,5 por ciento de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
A efectos de dicha deducción, la adquisición de vivienda debe entenderse en sentido jurídico, esto es, cuando se produce conforme con las disposiciones del Código Civil.
La fecha de adquisición de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
En el presente caso, el consultante manifiesta haber comprado una vivienda mediante escritura ante notario, en el año 2010. Tratándose de otorgamiento de escritura pública y si del contrato no resulta o se deduce lo contario, estaríamos ante la adquisición jurídica de la vivienda. Si así no fuera, la adquisición jurídica se producirá cuando ambos, título y tradición, concurran.
El consultante podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga desde el momento que adquiere jurídicamente la vivienda, conforme con los requisitos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
En relación a la cuenta vivienda, el artículo 68.1.1º de la LIRPF posibilita la deducción por inversión vivienda habitual por las cantidades que se depositen en las denominadas cuentas vivienda. En su desarrollo, el artículo 56 del Reglamento del Impuesto establece las condiciones y requisitos que han de concurrir respecto de dichas cuentas, entre estos, dispone:
“1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
(…)
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
(…)”.
Por tanto, no perderá el derecho a la deducción si dentro de los cuatro años siguientes a la fecha de apertura de la cuenta, invierte la totalidad de su saldo en la adquisición jurídica de la que constituirá su primera vivienda habitual, con independencia de que inscriba o no, y en qué momento, la compra en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria correspondiente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006 Art.68.1.1º
RIRPF RD 439/2007 Art. 56.2.b)