La adquisición de viviendas por un agente de la propiedad inmobiliaria no genera IVA deducible. La actividad de intermediación inmobiliaria se ejerce por cuenta ajena y no constituye operación sujeta al IVA en cabeza del agente. El IVA soportado en la compra sólo sería deducible si las viviendas se adquirieran en el marco de una actividad empresarial diferenciada (como la promoción inmobiliaria), lo que requiere que el consultante ostente la posición de promotor, asuma el riesgo y realice actos dispositivos sobre el inmueble por cuenta propia, condiciones que no concurren en este caso.
Hechos
Una agente de la propiedad inmobiliaria tiene la intención de adquirir dos viviendas de nueva construcción para venderlas una vez estén terminadas.
Cuestión planteada
Deducibilidad el impuesto soportado por la adquisición de estas dos viviendas.
Contestación
1.- El artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en lo sucesivo, Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, define el hecho imponible por operaciones interiores de este impuesto declarando que estarán sujetas a este impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las Entidades que las realicen.
En el presente supuesto, el consultante ejerce la actividad profesional de agente de la propiedad inmobiliaria. De acuerdo con lo dispuesto en al artículo 1 del Decreto 506/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios oficiales de los agentes de la propiedad inmobiliaria, publicado en el BOE del 23, (artículo cuya vigencia ha sido expresamente declarada por el Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre) esta actividad comprende la mediación en la compraventa, la permuta, traspaso y el arrendamiento de bienes inmuebles, y en la concesión de préstamos con garantía hipotecaria sobre estos inmuebles, así como la emisión de determinados informes de valoración relativos a estos mismos.
Esta actividad, por tanto, se ejerce en todo caso por cuenta ajena, razón por la que difiere de aquellos otros negocios realizados por cuenta propia; en consecuencia, la compraventa a que se refiere el consultante en su escrito no puede entenderse realizada en el ámbito de su actividad profesional y sólo estará sujeta al impuesto sobre el Valor Añadido la entrega de las viviendas así adquiridas si se realizara dentro de alguna otra actividad empresarial o profesional.
2.- De acuerdo con lo que dispone el artículo 5, apartado Uno, letra d)) de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, se consideran empresarios o profesionales las personas o entidades que efectúen la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
Lo que caracteriza la actividad de promoción inmobiliaria, además de realizarse por cuenta propia, es que el promotor, en virtud de un título que detenta sobre un inmueble que le faculta a edificar sobre éste, decide la construcción de una edificación para su posterior venta o enajenación por otro título, asumiendo el riesgo de esta promoción inmobiliaria.
En el presente supuesto, el consultante no tiene la condición de promotor de una edificación, sino que se limita a adquirir dos viviendas con la intención de venderlas una vez se encuentren terminadas, por lo que no es de aplicación el precepto antes citado. En consecuencia, sólo podrá determinarse si actúa en relación con estas viviendas con carácter empresarial de acuerdo con la regla general establecida en el artículo 5.Dos de la ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, según la cual son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
La adquisición de estas viviendas, aisladamente realizada, no confiere por sí misma la condición de empresario a quien la realiza. Esta circunstancia dependerá de que tengan como destino su utilización en una actividad empresarial o su transmisión dentro de ésta.
En el presente supuesto, no se aporta ningún elemento por el que pueda concluirse que la venta de las mismas que tiene el consultante la intención de realizar le confiere carácter de empresario ni puede ser considerado, con relación a las mismas, sujeto pasivo del impuesto.
En consecuencia, no tiene derecho a la deducción de las cuotas del impuesto que soporte por su adquisición de acuerdo con lo señalado en al artículo 93.uno de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido que dispone:
“Podrán hacer uso del derecho a deducir los sujetos pasivos del Impuesto que tengan la condición de empresarios o profesionales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 de esta Ley y hayan iniciado la realización habitual de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, las cuotas soportadas o satisfechas con anterioridad al inicio de la realización de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales podrán deducirse con arreglo a lo dispuesto en los artículos 111, 112 y 113 de esta Ley.”
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-uno, 5, 93-cuarto. R.D. 506/1969 de 4 de diciembre