La ganancia patrimonial se determina por la diferencia entre valores de transmisión y adquisición conforme al artículo 34.1.a) LIRPF. El valor de transmisión es el importe real de enajenación menos gastos y tributos satisfechos por el transmitente (art. 35.2 LIRPF). Los créditos no constituyen gastos o tributos inherentes a la transmisión, por lo que no minoran el valor de transmisión ni la base imponible de la ganancia patrimonial resultante.
Hechos
En mayo de 2018, la consultante procedió a la venta de su vivienda, adquirida por herencia de su padre en diciembre de 2015. Dicha vivienda, en el momento de la herencia estaba gravada con un crédito hipotecario, y con un crédito del causante a su ex esposa según la sentencia de divorcio.
Cuestión planteada
Si a efectos de cálculo de la ganancia patrimonial obtenida, del valor de transmisión de la vivienda pueden minorarse el importe de los referidos créditos.
Contestación
La transmisión de la vivienda habrá generado en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.
La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la misma ley, configurándose de la siguiente forma:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
En el caso de transmisiones a título lucrativo, el artículo 36 de la LIRPF:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(...)”.
De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición del inmueble estará formado por la suma del valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado, y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
Por su parte, el valor de transmisión, de acuerdo con el precepto transcrito será el importe real de la enajenación, menos los gastos y tributos en cuanto hayan sido satisfechos por el transmitente, sin que por tanto, se pueda minorar en el importe pendiente de los créditos que graven el inmueble transmitido.
Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que en su caso se genere por la venta del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículos 34, 35 y 36.