El valor de transmisión para determinar la ganancia o pérdida patrimonial en la enajenación de vivienda es el importe real efectivamente satisfecho, prevaleciendo el valor normal de mercado si resulta superior. De este valor se deducen los gastos y tributos inherentes a la transmisión (notaría, registro, gestoría, ITP/AJD, tasación, comisiones) soportados por el transmitente. El valor de adquisición se compone del importe real pagado más gastos inherentes (ITP/AJD, notaría, registro, tasación, comisiones), minurado por las amortizaciones contabilizadas durante periodos de arrendamiento del inmueble.
Hechos
El consultante va a vender una vivienda adquirida en el año 1965. Que ha estado destinada al arrendamiento durante los últimos 20 años.
Cuestión planteada
Determinación del valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que, para las transmisiones onerosas, se determinan en el artículo 35 de la LIRPF, según el cual:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de la vivienda estará formado por la suma del importe real satisfecho por su adquisición, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por la adquirente, menos el importe de las amortizaciones efectuadas durante los periodos en que el inmueble hubiera estado arrendado.
Como gastos inherentes a la adquisición se incluyen, entre, otros, los gastos de notaría, registro, gestoría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondientes a la compraventa; gastos de tasación, comisiones por intermediación en la compra.
Y el valor de transmisión será el importe real por el que se hubiera efectuado la transmisión, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente.
Como gastos inherentes a la transmisión se incluyen, entre otros, gastos de notaría, en su caso registro, gestoría, comisiones por la intermediación en la venta, Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.
Por tanto, los gastos por comisiones a la agencia mediadora en la venta y el importe del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, a que se refiere el consultante en su escrito de consulta, siempre que hubieran sido satisfechos por el transmitente, minorarán el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada.
Por último, la disposición transitoria novena de la LIRPF establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, o desafectados con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión, que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, entendiendo por tal, la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Para la aplicación de la reducción, se calculará el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta la fecha de transmisión del elemento patrimonial, a cuya ganancia patrimonial el contribuyente le hubiera aplicado lo establecido en esta disposición, y se operará de la forma siguiente:
Si la suma del resultado de la anterior operación y el valor de transmisión del elemento patrimonial fuese inferior a 400.000 euros, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente que corresponda en función de la naturaleza del elemento patrimonial transmitido, por cada año de permanencia de dicho elemento en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
Si el resultado de la anterior operación fuese inferior a 400.000 euros, pero sumándolo al valor de transmisión del elemento patrimonial se superase dicha cantidad, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado al resultado de la anterior operación no supere los 400.000 euros, se reducirá aplicando sobre el importe de la misma el coeficiente correspondiente por cada año de permanencia del bien en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
Si el resultado de la anterior operación fuese superior a 400.000 euros no se aplicará reducción alguna a la parte de la ganancia patrimonial con anterioridad a 20 de enero de 2006.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y DT9