La exención en ITP/AJD para transmisiones de viviendas de protección oficial es de naturaleza provisional y condicionada; su reconocimiento inicial (sin necesidad de cédula de calificación provisional en el momento de la operación) queda sin efecto si no se obtiene tal calificación en el plazo de tres años desde el acto documentado. La pérdida de exención opera automáticamente por caducidad del plazo, no por imposibilidad sobrevenida de aportar documentación, siendo requisito imprescindible que la vivienda ostente la calificación administrativa definitiva de protección oficial conforme al RDL 31/1978.
Hechos
La entidad consultante ha adquirido varios terrenos de los que, de acuerdo con la legislación urbanística de Cataluña, viene obligada a destinar un porcentaje a viviendas de protección pública.
Cuestión planteada
Si se pierde la exención en caso de imposibilidad de aportar la cédula de calificación provisional.
Contestación
El Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE 20-10-1993), establece en el artículo 45 una serie de beneficios fiscales. En concreto, el apartado I.B.12 de este precepto regula la exención aplicable a diferentes negocios jurídicos relacionados con las viviendas de protección oficial, dicho apartado establece que:
“B) Estarán exentas:
12. La transmisión de solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial; las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos y contratos relacionados con viviendas de protección oficial en cuanto al gravamen sobre actos jurídicos documentados; la primera transmisión inter vivos del dominio de las viviendas de protección oficial, siempre que tenga lugar dentro de los seis años siguientes a la fecha de su calificación definitiva; los préstamos hipotecarios o no, solicitados para su construcción antes de la calificación definitiva; la constitución, ampliación de capital, fusión y escisión de sociedades cuando la sociedad resultante de estas operaciones tenga por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.
Para el reconocimiento del beneficio en relación con la transmisión de los solares y la cesión del derecho de superficie bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurriesen tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación provisional.
La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento de los requisitos que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas”.
La regulación básica de la construcción, financiación, uso, conservación y aprovechamiento de las viviendas de protección oficial está contenida en el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, que en el artículo 1 exige su dedicación a vivienda habitual y permanente, una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados y el cumplimiento de las restantes condiciones relativas a precios y calidades, así como una expresa declaración pública de tales viviendas como de protección oficial.
Esta exención no puede afectar sino a viviendas calificadas administrativamente como de “protección oficial”, sin que sea posible extender este beneficio fiscal a otras figuras jurídicas, tales como viviendas de precio tasado, viviendas de protección pública o cualquier otra modalidad que pueda prever la Administración competente en materia urbanística con finalidades de fomento y protección social. En efecto, el artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre (BOE de 18 de diciembre), General Tributaria prohíbe admitir la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito de las exenciones o bonificaciones fiscales.
La Disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social, señala que los beneficios fiscales aplicables a las viviendas de protección oficial se aplican a todas aquéllas que reúnan sus características en términos de superficie máxima, precio de la vivienda, y límites de ingresos de los adquirentes, con independencia de la denominación que le asigne la legislación autonómica, lo que no debe interpretarse en el sentido de considerar extensible la exención prevista en el artículo 45.I.B.12 del Decreto Legislativo 1/1993 a todo tipo de vivienda que las Comunidades Autónomas declaren sometida a algún tipo de protección, sino en el sentido de declarar amparada por la exención la situación jurídica de “vivienda de protección oficial”, con independencia de que se denomine de ése u otro modo por la Legislación autonómica competente.
El objeto de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados lo constituye este tipo de viviendas cuya adquisición se pretende favorecer.
En el caso planteado, podrá accederse a la exención prevista en el artículo 45.I.B.12 del Real Decreto Legislativo 1/1993, si se trata realmente de Viviendas de Protección Oficial, lo que deberá ser apreciado en cada caso por la Administración encargada de la gestión y liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En cuanto a si se pierde la exención en caso de imposibilidad de aportar la cédula de calificación provisional dentro del plazo de tres años, la jurisprudencia ha venido admitiendo que el cómputo del plazo pueda quedar en suspenso cuando intervengan causas de fuerza mayor o cuando el incumplimiento del plazo se deba a hechos ajenos a la voluntad del adquirente o sea imputable a la Administración, si no es por estos motivos se perderá el derecho a la exención.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 58/2003, art. 14, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 45-I-B-12