Las tres operaciones (asunción de deuda por tres nuevos deudores, ampliación del plazo hipotecario e hipoteca de nueva finca con redistribución de carga) se documentan mediante primeras copias de escritura notarial sujetas a la cuota variable del ITP/AJD conforme al artículo 31.2 TRLITPAJD, siempre que concurran conjuntamente los cuatro requisitos: primera copia, cantidad o cosa valuable, inscribibilidad en registro público y exclusión del ámbito de Sucesiones y Donaciones o Transmisiones Patrimoniales Onerosas/Operaciones Societarias. La asunción de deuda carece de hecho imponible propio en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales, mientras que la ampliación y gravamen de nueva finca tributarán por su naturaleza jurídica específica conforme a tipo autonómico o tipo base 0,50%.
Hechos
Escritura de modificación de préstamo hipotecario en la que se incluyen tres titulares, deudores no hipotecantes, se amplia el plazo y se hipoteca una nueva finca, redistribuyendo la carga entre las dos fincas, sin ampliación de hipoteca.
Cuestión planteada
Forma de liquidar dicha escritura.
Contestación
En los tres supuestos planteados, asunción de la deuda por tres titulares no hipotecantes, ampliación del plazo de la hipoteca e hipoteca de una nueva finca, redistribuyendo la carga entre las dos fincas, sin ampliación de hipoteca, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre):
“1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.
2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos”.
Por tanto, para la aplicación de la cuota variable del documento notarial, deben concurrir “conjuntamente” todos los requisitos exigidos en dicho precepto:
Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial
Tener por objeto cantidad o cosa valuable,
Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles
Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los número 1 y 2 de esta Ley (modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias)
A continuación se examina de forma independiente la aplicación del citado precepto a cada una de las modificaciones planteadas.
1 - Modificación derivada de la inclusión de tres deudores no hipotecantes.
En este punto debe tenerse en cuenta que, aun cuando la asunción de deudas no está contemplada como hecho imponible en el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, lo que, en principio, podría permitir su tributación por la cuota variable del Documento Notarial, dicha operación, sin embargo, no tiene la condición de inscribible, por lo que asimismo queda excluida la aplicación del citado gravamen.
2.- Ampliación del plazo de la hipoteca.
En este supuesto concurren todos los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido, lo que determina que dicha operación quede sujeta a la cuota variable del documento notarial del ITP y AJD, aunque exenta
en virtud de lo establecido en los artículos 1 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994):
“Artículo 1º- Ámbito.
“1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”
“Artículo 9. Beneficios fiscales
Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.”
Conforme a los citados preceptos, si la novación modificativa del préstamo hipotecario se refiere a las condiciones del tipo de interés, a la alteración del plazo o a ambas, y el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la referida cuota gradual. Ahora bien, si la novación incluye o se refiere a algún otro aspecto del préstamo hipotecario, diferente al tipo de interés y al plazo, que también cumpla los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITPAJD, es decir, si también tiene por objeto cantidad o cosa valuable –pues los otros tres requisitos sí se cumplen–, circunstancia que no parece que se cumpla en la escritura pública sobre la que se consulta, la operación estará sujeta a la referida cuota gradual sin exención.
En este sentido se ha manifestado anteriormente esta Dirección General en Resoluciones de fecha 31 de marzo de 2010 y 28 de junio de 2011, Consultas vinculantes V0624-10 y V1666-11, respectivamente.
3.- Hipoteca de una nueva finca, redistribuyendo la carga entre la finca anteriormente hipoteca y la que ahora se hipoteca, sin ampliación de la garantía hipotecaria.
Conforme al artículo del Texto refundido del ITP y AJD “1. El Impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado, prescindiendo de los defectos, tanto de forma como intrínsecos, que puedan afectar a su validez y eficacia”.
Por tanto, aún cuando en el escrito de consulta se denomina la operación planteada “redistribución de la carga hipotecaria entre las dos fincas”, a la vista de lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria, dicha operación no puede calificarse de distribución. Establece el citado precepto que "Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o contra todas a la vez". Sin embargo, en el supuesto planteado no se trata de la división de la finca inicialmente hipotecada, sino de la hipoteca de una nueva finca que responderá de la parte de garantía de la que se libera a la inicialmente hipotecada.
En consecuencia, son dos las operaciones a examinar a efectos del ITP y AJD:
- La cancelación parcial de la hipoteca primeramente constituida, al reducirse la garantía que sobre ella recaía, en los términos que resultan del artículo 80 de la Ley Hipotecaria:
“Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:
[…]
2.º Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado”.
- La constitución de una nueva hipoteca sobre una finca diferente, que responderá de la parte de garantía hipotecaria de la que ha sido liberada la finca inicialmente hipotecada.
En ambas operaciones, cancelación parcial de hipoteca y constitución de hipoteca en garantía de un préstamo, concurren todos los requisitos del artículo 31,2 del Texto Refundido, por lo que procederá su tributación por la cuota variable en los siguientes términos:
Cancelación parcial de hipoteca: Operación sujeta a la cuota variable y exenta en virtud del artículo 45.I.B.18 del Texto Refundido del ITP y AJD.
Constitución de una nueva hipoteca: Operación sujeta a la cuota variable, sin exención, por lo que deberá tributar por el artículo 31.2 del Texto Refundido, sobre una base imponible constituida por el importe de la responsabilidad hipotecaria “comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses” (Art. 30 del Texto Refundido del ITP y AJD)
CONCLUSIONES:
Primera: La asunción de deuda no está contemplada como hecho imponible de la modalidad de trasmisiones patrimoniales onerosas (Art. 7.1 A y B) por lo que no tributará por tal concepto, no teniendo la condición de inscribible, por lo que tampoco quedará sujeta a la cuota variable del documento notarial.
Segunda: La escritura pública en la que se formalice la novación modificativa de un préstamo hipotecario concertado con una entidad financiera está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, pero si la novación modificativa de dicho préstamo hipotecario se refiere a las condiciones del tipo de interés, a la alteración del plazo o a ambas, y el préstamo hipotecario está concertado con una de las entidades financieras a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, la escritura pública en que se formalice la operación estará exenta de la referida cuota gradual.
Tercera: En las operaciones de cancelación parcial de hipoteca y constitución de nueva hipoteca en garantía de un préstamo, concurren todos los requisitos del artículo 31,2 del Texto Refundido, por lo que procederá su tributación por la cuota variable del AJD, aunque la cancelación parcial queda exenta en virtud del artículo 45.I.B.18 del Texto Refundido del ITP y AJD.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, art. 9, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 30 y 31