Los gastos inherentes a la adquisición de vivienda habitual financiados mediante préstamo hipotecario solo integran la base de deducción del artículo 68.1 LIRPF en la medida en que se amortice el principal del préstamo, prorrateados según el porcentaje que representen sobre el total del mismo. Descarta la deducción íntegra en el ejercicio del desembolso y vincula la deductibilidad al calendario de amortización del préstamo y al ratio gasto/préstamo total. Si el préstamo excede el coste de adquisición, solo la porción destinada a la compra genera derecho a deducción.
Hechos
Para financiar la adquisición de vivienda habitual se suscribe un préstamo hipotecario que cubre el coste de su adquisición y gastos inherentes a la misma (notaría, impuestos, gestoría, etc.).
Cuestión planteada
Si los citados gastos inherentes a tal adquisición pueden ser considerados como inversión en la declaración de ese año, aun cuando ya están incluidos en el préstamo hipotecario.
Cual es el porcentaje de préstamo efectivamente destinado a la adquisición de la vivienda.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Así mismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: “La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
En el presente caso, para financiar la adquisición se acude a la financiación ajena suscribiendo un préstamo que cubre tanto el coste de adquisición como determinados gastos asociados a la misma. Al invertir mediante financiación ajena, los gastos atendidos con esta serán deducibles a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses y demás gastos inherentes al préstamo.
Por tanto, el importe correspondiente, por ejemplo, a los servicios notariales satisfecho mediante dinero procedente del préstamo, no podrá integrar la base de deducción correspondiente al año en el que se satisface sino que será susceptible de deducción en la medida que se amortice el préstamo hipotecario y en función del porcentaje que represente dicho gasto sobre la totalidad del préstamo.
Por otra parte, si la cuantía del préstamo obtenido es superior al importe que del valor de adquisición de la vivienda se financia con el mismo, destinándose el exceso a cualquier otro fin (como pudiera ser a arreglos y mejoras en el inmueble), este exceso no da derecho a deducción por adquisición de vivienda habitual.
Por tanto, las cuotas de amortización del préstamo no podrán disfrutar en su totalidad de los beneficios fiscales que establece la normativa del Impuesto, para la adquisición de vivienda habitual. El consultante deberá desglosar en cada cuota de amortización (principal + intereses) la parte que corresponde al pago del valor de adquisición de la vivienda (precio + gastos + tributos) y la parte que corresponde a cualquier otro fin. Este reparto debe hacerse proporcionalmente al importe de cada una de estas partidas sobre el importe total del préstamo, y en cada una de las anualidades y demás pagos vinculados al préstamo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007