La ganancia patrimonial derivada de la transmisión del inmueble se califica conforme al artículo 33.1 LIRPF y se imputa al período impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial (art. 14.1.c LIRPF). El valor de adquisición comprende el importe real más costes inherentes y mejoras (art. 35.1 LIRPF); el valor de transmisión es el importe real efectivamente satisfecho, prevaleciendo el de mercado si es superior (art. 35.2 LIRPF). El momento determinante es la tradición del inmueble (entrega material o puesta en posesión), conforme a la teoría del título y el modo del Derecho civil español, no la mera firma del contrato. La prueba del valor real debe acreditarse mediante documentación de transacciones reales.
Hechos
En 2004 la consultante compró una vivienda mediante documento privado, momento en el que señala que tomó posesión de la finca. En 2023 van a elevar a público dicho contrato.
Cuestión planteada
Período impositivo al cual debe imputarse la transmisión del inmueble, su valor de adquisición y medios de prueba.
Contestación
La calificación tributaria a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la renta derivada de la venta del inmueble es la de ganancia o pérdida patrimonial, en cuanto se corresponde con el concepto que de las mismas establece el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), -en adelante LIRPF-, que establece como tales “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.
En cuanto al valor de adquisición, de acuerdo con el artículo 35 de la LIRPF, el mismo estará formado por “el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado” y “el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones”.
Dicho artículo 35, en su apartado segundo, establece que “el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
El artículo 14 de la LIRPF, regula los criterios de imputación temporal, y dispone lo siguiente:
“1. Regla general.
Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: (…)
c) Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial. (…)”.
Respecto a cuál es el momento de transmisión del inmueble debe indicarse que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título (causa jurídica que justifique la transmisión) y el modo (entrega o tradición), de tal manera que “no se transfiere ... el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
En cualquier caso, al tratarse la cuestión consultada (momento en que se transmitió el inmueble) de una cuestión de hecho, deberá poder ser acreditada por el contribuyente a través de medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), que establece en su apartado 1 que “1. En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo sino de los órganos de gestión y de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Por otro lado, el valor de adquisición de la vivienda es el importe real satisfecho al vendedor por el que la adquisición se hubiera efectuado, de acuerdo con el artículo 35.1 de la LIRPF, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente, estando también sometida la acreditación de dichas circunstancias a los medios de prueba admitidos en Derecho, conforme a lo mencionado en el párrafo anterior.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 14, 33 y 35.