La renuncia del prestatario a la facultad de solicitar el aplazamiento de cuotas en una escritura de subrogación con modificación de condiciones del plazo no implica pérdida de los beneficios fiscales de la Ley 2/1994. Los artículos 7 y 9 (exención de ITP/AJD en actos de subrogación y modificación) se aplican a toda modificación de las condiciones del préstamo original, siempre que se formalice por escritura pública y se cumplan los requisitos procedimentales de la Ley 2/1994; la renuncia a derechos accesorios del prestatario no altera la naturaleza del acto ni descalifica su encaje en el régimen de exención previsto.
Hechos
Los consultantes otorgaron escritura pública de compraventa de vivienda y anejos -plaza de garaje y trastero- el día 27 de diciembre de 2007. La cláusula 2ª den dicha escritura, titulada "Plazo y amortizaciones" se incluye un apartado titulado "Aplazamiento de cuotas", que permite a la parte prestataria solicitar a la prestamista el aplazamiento del pago de las cuotas correspondientes, como máximo, a un año, con determinados requisitos y condiciones. Actualmente, los consultantes pretenden subrogar en el préstamo a otra entidad financiera, a fin de obtener mejores condiciones financieras. Sin embargo, la existencia de la cláusula descrita constituye un obstáculo para la obtención de la oferta de subrogación, por lo que los consultantes tienen la intención de renunciar al derecho contenido en ella.
Cuestión planteada
Si la escritura pública en las que se formalice la subrogación de un préstamo hipotecario con una modificación de las condiciones del plazo, consistente en la renuncia del prestatario a la facultad de solicitar el aplazamiento de cuotas puede tener derecho a la aplicación de los beneficios fiscales regulados en los artículos 7 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) o si la referida renuncia implica la pérdida de los beneficios fiscales.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
Los artículos 1, 2, 7 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) disponen lo siguiente:
“Artículo 1.º Ámbito.
1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”
“Artículo 2.º Requisitos de la subrogación.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación a que se refiere el párrafo anterior y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. De esta manifestación se dejará constancia en la propia acta de notificación.
En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad, en el que se hará indicación expresa que se efectúa a tal efecto. El Notario autorizante verificará la existencia de dicho documento bancario justificativo del pago a la entidad acreedora originaria, así como que no se ha producido la enervación a que se refiere el párrafo anterior, a cuyo fin, la entidad subrogada deberá presentar copia del acta notarial de notificación de la oferta de subrogación de la que resulte que no se ha producido respuesta alguna con el efecto de enervar la subrogación.
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el Notario notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.”
“Artículo 7.º Beneficios fiscales.
Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales.”
“Artículo 9. Beneficios fiscales
Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de esta ley y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.”
En el supuesto planteado por los consultantes, se pretende no sólo efectuar una subrogación del préstamo hipotecario, que estaría exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, conforme a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 2/1994, sino también una novación modificativa, la cual va a afectar al plazo del préstamo, pues se pretende renunciar a la facultad de solicitar determinados aplazamientos, circunstancia que sin duda cabe entender incluida en uno de los tipos de novación modificativa que puede beneficiarse de la exención regulada en el artículo 9 de la referida Ley 2/1994, en concreto, en el referente a “la alteración del plazo del préstamo”.
CONCLUSIÓN:
Única: La escritura pública en que se formalice la subrogación de un préstamo hipotecario en las condiciones y con los requisitos establecidos en los artículos 1 y 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y una novación modificativa consistente en la renuncia a la solicitud de determinados aplazamientos de pago, en tanto en cuanto constituye una modificación referente a la alteración del plazo del préstamo, estará exenta de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, conforme a lo dispuesto en los artículos 7 y 9 de la referida Ley 2/1994.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, arts. 1, 2, 7 y 9. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31-2