La ganancia patrimonial del IRPF se calcula sobre el precio total pactado en el contrato de venta, sin descontar la eventual devolución parcial. El cumplimiento posterior de la condición suspensiva (falta de licencia de obra) que genera la obligación de devolver la mitad del precio constituye una pérdida patrimonial diferenciada, imputable al período impositivo en el que se materializa efectivamente la devolución; esta pérdida se cualifica como ganancia/pérdida patrimonial del a) artículo 33 LIRPF.
Hechos
El consultante manifiesta que va a vender un inmueble. En el contrato de venta se va a establecer una condición por la cual el precio de venta quedará reducido a la mitad en el caso de que no se conceda en un determinado plazo la licencia de obras por la gerencia municipal de urbanismo.
Cuestión planteada
Tributación de la transmisión del terreno en el caso de que el consultante tuviera que devolver la mitad del importe obtenido en la venta por haberse cumplido la referida condición.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta del terreno generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición.
Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, calculados en los términos establecidos en los artículos 34, 35 y 36 de la LIRPF.
Por lo que respecta al valor de transmisión, el apartado 2 del referido artículo 35, en el caso de transmisiones onerosas, establece:
“2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Por tanto, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en la transmisión del terreno vendrá determinada por la diferencia entre su valor de adquisición y de transmisión, siendo este último el importe total establecido en el contrato como precio de venta, sin tener en cuenta la reducción establecida para el caso de cumplirse la condición referida.
El cumplimiento posterior de la condición establecida en el contrato, consistente en la no obtención de la correspondiente licencia de obra en el plazo fijado, hace nacer, a partir de ese momento, una obligación a cargo del transmitente, consistente en el pago al comprador de la mitad del importe satisfecho por éste.
La referida obligación produce a efectos del IRPF alteraciones en el patrimonio del consultante que tienen su encaje en la definición de ganancias y pérdidas patrimoniales que se recoge en el referido artículo 33 de la LIRPF.
Respecto a la imputación temporal, según establece el artículo 14.1.c) de la Ley del Impuesto, las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputan “al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”, por lo que será en el período impositivo en que se cumpla la referida condición cuando proceda imputar la pérdida patrimonial correspondiente, siendo el importe de la pérdida la cuantía satisfecha por el vendedor al comprador.
Finalmente, en lo que se refiere a la clase de renta (general o del ahorro) que constituye esta pérdida patrimonial, su procedencia derivada de la transmisión de la finca conduce a su consideración como renta del ahorro, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 46,b) de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006. Artículos 14, 34, 35, 36 y 46.