La exención por reinversión en vivienda habitual exige que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en adquisición de nueva vivienda habitual en plazo máximo de dos años. Cuando existe financiación ajena, el importe total se minora por el principal pendiente de amortizar al momento de la enajenación. La imposibilidad de cancelar anticipadamente el préstamo hipotecario no constituye obstáculo para la aplicación de la exención, siempre que la reinversión se efectúe conforme a los plazos y condiciones reglamentarios; el cumplimiento se acredita por la destinación efectiva de los fondos a la adquisición de la nueva vivienda, independientemente de la estructura de financiación de la operación transmisora.
Hechos
La consultante adquirió su vivienda habitual, en régimen de gananciales, en el año 2000. Posteriormente, debido a una separación judicial, compró una nueva vivienda en el año 2007, que pasó a ser su nueva vivienda habitual. En el año 2009 ha vendido la primera vivienda adquirida en el año 2000. En Noviembre de 2008, firmó un contrato con la entidad financiera con la que había suscrito el segundo préstamo hipotecario, para tratar de garantizar el tipo de interés de su hipoteca. Dicho contrato le limita el poder realizar cancelaciones parciales o totales de su préstamo hipotecario durante un período de 2 años (Noviembre 2009-2011), imponiéndole un coste de cancelación muy elevado.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión de vivienda habitual al no poder realizar cancelaciones parciales o totales del préstamo hipotecario hasta Noviembre de 2011.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Para poder acogerse a la exención, la consideración de habitual ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 41.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del mismo, que, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Para calificar la vivienda transmitida como habitual, se debe tener en cuenta lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 54 del RIRPF, que establece:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
De esta forma se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en la vivienda que alcanzó la consideración de habitual, disponiendo de un plazo adicional para su venta sin pérdida del derecho a la correspondiente exención.
Por su parte, la disposición transitoria novena del RIRPF, añadida por el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda (BOE de 2 de diciembre), con aplicación a partir de 1-1-08, ha establecido que:
“En aquellos casos en los que se adquiriera una nueva vivienda previamente a la transmisión de su vivienda habitual y dicha adquisición hubiera tenido lugar durante los ejercicios 2006, 2007 ó 2008, el plazo de dos años a que se refiere el último párrafo del apartado 2 del artículo 41 de este Reglamento para la transmisión de la vivienda habitual se ampliará hasta el día 31 de diciembre de 2010.
En los casos anteriores, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando se cumpla lo establecido en el apartado 4 del artículo 54 de este Reglamento, así como cuando la vivienda que se transmite hubiese dejado de tener la consideración de vivienda habitual por haber trasladado su residencia habitual a la nueva vivienda en cualquier momento posterior a la adquisición de ésta última”.
De acuerdo con el artículo 41 del RIRPF, un contribuyente tendrá derecho a la exención por reinversión del importe obtenido en la transmisión de su vivienda habitual siempre que dicho importe, total o parcialmente (exención parcial), lo destine a adquirir una nueva vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la referida transmisión.
Cuando se adquiera la nueva vivienda habitual con anterioridad a la transmisión de la precedente la exención por reinversión se aplicará en función del importe que, del total obtenido por la venta de la anterior vivienda habitual, sea destinado a satisfacer el precio pendiente de pago, en ese momento, de la nueva habitual, incluyendo la financiación ajena empleada en su adquisición, y teniendo en cuenta que la nueva vivienda habitual habrá tenido que ser adquirida dentro del plazo de los dos años anteriores a la fecha en que se produzca la transmisión de la anterior habitual o, siendo aplicable la disposición transitoria novena del RIRPF, dentro del plazo que regula.
En el presente caso, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 41 del RIRPF, la consultante podrá aplicar la exención por reinversión en función de la cuantía que, del importe total obtenido por la venta de su anterior vivienda habitual, invierta en satisfacer el precio pendiente de pago de la nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes, contados de fecha a fecha, desde la transmisión de la anterior vivienda habitual.
De producirse la reinversión fuera de dicho plazo o de incumplirse cualquier otro requisito para aplicar la exención, la consultante perderá el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada en la transmisión, debiendo proceder a regularizar su situación tributaria conforme dispone el artículo 41.4 del RIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54 y DTª 9.