La exención por reinversión en vivienda habitual (artículo 38 LIRPF) exige que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta íntegramente en la adquisición de nueva vivienda habitual en el plazo de dos años. Si la reinversión es parcial, solo se excluye de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda al importe efectivamente invertido; el remanente no reinvertido soporta gravamen. La atribución de cantidades satisfechas en la adquisición anterior como cantidad reinvertida carece de cobertura legal y no neutraliza la ganancia patrimonial generada por la transmisión.
Hechos
El consultante tiene intención de comprar la que constituirá su futura nueva vivienda habitual entregando un dinero procedente bien de sus ahorros o acudiendo a financiación ajena. Posteriormente, antes de transcurrir dos años desde su adquisición, transmitirá su actual vivienda habitual destinando parte del importe total obtenido en la venta, según proceda, a satisfacer las cantidades pendientes de pago o a amortizar el préstamo con el que financió la compra de la nueva. El coste total de adquisición de la nueva vivienda habitual excede al importe total obtenido por la venta de la actual.
Cuestión planteada
Posibilidad de exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial generada en la transmisión considerando como cantidad reinvertida aquella que procedente del importe total obtenido en la venta atribuye a cantidades satisfechas por la adquisición con anterioridad a dicha venta.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Uno de los requisitos exigidos para acogerse a la exención, conforme con lo dispuesto en el citado artículo 41 del RIRPF, es el de destinar el importe total obtenido a satisfacer cantidades pendientes de pago por la adquisición de la nueva vivienda habitual en el momento de la transmisión. Por tanto, no pueden tener la consideración de cantidades reinvertidas aquellas que el contribuyente atribuya a cantidades satisfechas con anterioridad a la transmisión por la adquisición de la nueva vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 38; RD 439/2007 Art. 41