La transmisión de la vivienda genera ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33.1 LIRPF, determinada por la diferencia entre valor de adquisición (art. 35.1: precio real más inversiones, mejoras y gastos/tributos de adquisición excluidos intereses) y valor de transmisión (art. 35.3: precio real efectivamente satisfecho o valor de mercado si superior, minorado por gastos/tributos de transmisión soportados por el transmitente). La base imponible se calcula aplicando estos valores según el régimen general de ganancias patrimoniales del IRPF.
Hechos
El consultante es copropietario de una vivienda adquirida, mediante préstamo hipotecario, al 50 por ciento, junto con su ex cónyuge en el año 2007 por un importe de 360.000 euros. En la sentencia judicial de divorcio se atribuye a su excónyuge el uso de la vivienda hasta que se produzca su enajenación, correspondiendo el pago de la deuda hipotecaria a ambos al 50 por ciento. Se manifiesta la intención de enajenar el inmueble. Parte del importe obtenido se destinará a cancelar el préstamo hipotecario pendiente (200.000 euros) y el resto se repartirá al 50 por ciento. Se plantea como alternativa a la venta la adjudicación del pleno dominio del inmueble al consultante, abonando a su excónyuge un importe una vez descontada la deuda pendiente del préstamo. Además de llevar a cabo la novación del préstamo hipotecario, de tal modo que el consultante, adjudicatario del bien, quede como único deudor.
Cuestión planteada
Tributación en el IRPF de las alternativas descritas.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente.
El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente.
Por otro lado, el valor de transmisión se define en el apartado 3 del artículo 35 de la LIRPF en los siguientes términos:
“3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”.
Por tanto, la enajenación del inmueble generará una ganancia o pérdida patrimonial que se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto.
En cuanto a la segunda de las alternativas planteadas por el consultante, de acuerdo con el apartado 2 del artículo 33 LIRPF, “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:
a) En los supuestos de división de la cosa común.
b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos”.
Con carácter general, el ejercicio de la acción de división de la cosa común (Código Civil artículo 400 del Código Civil), no implica una alteración en la composición del patrimonio, ya que únicamente se especifica la participación indivisa que correspondía a cada uno de los copropietarios, y a efectos de futuras transmisiones, la fecha de adquisición no es la de la adjudicación de los bienes a los comuneros, sino la originaria de adquisición de los mismos, sin perjuicio de las especialidades previstas en la normativa del Impuesto en relación con los bienes afectos.
Ahora bien, para que opere lo previsto en este precepto, es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión, se correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en caso contrario, se produciría una ganancia patrimonial.
Del mismo modo, se producirá una ganancia patrimonial si, como ocurre en este caso, al hacer la división de un bien en común, se acuerda adjudicarlo a una de las partes compensando en metálico a la otra.
Por tanto, en el supuesto planteado, en el transmitente, la ex cónyuge del consultante, se produciría una alteración en la composición de su patrimonio que dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF.
El importe de la ganancia o pérdida patrimonial generada será la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión correspondientes a la parte del inmueble transmitido al consultante, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 y 35 de la LIRPF anteriormente mencionados.
El importe de la ganancia o pérdida patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Por último, en el caso de una futura venta del inmueble, el consultante deberá tener en cuenta que el 50 por ciento del inmueble lo adquirió en una determinada fecha (adquisición originaria) y el otro 50 por ciento en la fecha de la disolución del condominio. El valor de adquisición del mismo se calculará conforme a lo previsto en el anteriormente mencionado.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, art. 33, 34, 35.