La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) exige que el importe *total obtenido* en la enajenación se reinvierta en la nueva adquisición dentro del plazo de dos años. Cuando la reinversión es inferior al total obtenido, solo se excluye de gravamen la parte proporcional de la ganancia correspondiente al importe efectivamente invertido (art. 41.3 RIRPF). El hecho de que el precio de compra de la nueva vivienda supere los 90.000 euros obtenidos no permite exonerar la totalidad de la ganancia: la exención se limita a la proporción entre lo reinvertido (90.000) y lo obtenido (importe total de la venta), sin que el exceso de inversión financiada por otras fuentes genere derecho a exención adicional.
Hechos
El consultante vende su vivienda habitual obteniendo 90.000 euros de los cuales reinvierte en su nueva habitual 65.000 euros, financiando el resto hasta 120.000 euros mediante préstamo hipotecario.
Cuestión planteada
Posibilidad de considerar reinvertidos los 90.000 euros obtenidos dado que la inversión requerida para adquirir la nueva vivienda habitual es superior a dicho importe, permitiendo exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia generada en la venta.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
(…)
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Una de las condiciones requeridas para acogerse a la exención, conforme con lo dispuesto en el citado artículo 41 del RIRPF, es el de destinar el importe total obtenido en la transmisión a la adquisición de la nueva vivienda habitual dentro del plazo de los dos años posteriores a dicha transmisión.
Cualquier cantidad que, por cualquier motivo, no se destine directamente a adquirir la nueva vivienda habitual dentro del plazo reglamentario no puede tener la consideración de cantidad reinvertida y, por tanto, la ganancia patrimonial que proporcionalmente se corresponda con dicha cantidad tendrá que ser objeto de gravamen.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 38; RD 439/2007 Art. 41