La exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38.1 LIRPF es aplicable a la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda balear, siempre que el importe total obtenido (o el neto de financiación ajena pendiente) se reinvierta en la adquisición de nueva vivienda habitual dentro de dos años desde la enajenación, de forma única o sucesiva; si la reinversión es inferior al importe total obtenido, la exención opera solo sobre la parte proporcional de la ganancia; si no se reinvierte en el mismo ejercicio, debe constar la intención de reinvertir en la declaración del ejercicio en que se obtenga la ganancia.
Hechos
El consultante es propietario de una vivienda en Baleares que fue su residencia habitual desde 2012 hasta mayo de 2022, cuando por motivos labores se vio obligado a trasladarse a Madrid. Arrendó la que antes era su residencia habitual desde junio de 2022 hasta abril de 2023, fecha en la que por motivos personales pudo volver a su provincia y residir de nuevo en dicho inmueble. El consultante quiere vender su vivienda en Baleares y adquirir una nueva vivienda habitual.
Cuestión planteada
Solicita saber si a la posible ganancia patrimonial por la venta de la vivienda en Baleares se podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo, en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
(…).
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.".
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.”
Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:
“3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el apartado 3 del artículo 41 del RIRPF, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual.
Para que a la ganancia patrimonial que se derivara de la transmisión de la vivienda le resultara aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual se deberán cumplir los requisitos anteriormente expuestos, en particular, la consideración como vivienda habitual del consultante de la citada vivienda en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores.
Según la información contenida en el escrito de consulta, la vivienda constituyó la residencia habitual del consultante desde el año 2012 hasta mayo de 2022, momento en el que por motivos laborales tuvo que trasladarse a un inmueble en otra localidad. Arrendó la referida vivienda desde junio de 2022 hasta abril de 2023, fecha en la que se produce el regreso a dicho inmueble, manifestando su intención de proceder a su enajenación y reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual.
Respecto a lo anterior, una vez que el consultante haya dejado de residir efectivamente en su vivienda, que hubo alcanzado para él la consideración de habitual, con independencia de la causa que hubiera determinado el cese en la residencia efectiva dispone de un plazo de dos años para su venta sin pérdida del derecho a la correspondiente exención por reinversión.
En el caso planteado, el consultante y su cónyuge abandonaron, como consecuencia de un traslado laboral, su vivienda habitual en mayo de 2022. De lo anterior se deduce que siempre que transmita dentro del plazo de los dos años posteriores al momento en que dejó de residir en la vivienda, ésta seguiría siendo vivienda habitual a efectos de aplicar la exención, si bien tal exención está condicionada al cumplimiento del resto de requisitos que establece la ley.
Por otro lado, una vez perdida la consideración de vivienda habitual en la vivienda que va a vender, en caso de que volviese a constituir su residencia durante un plazo continuado de tres años o durante un plazo inferior en el supuesto de fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, dicha vivienda podría volver a alcanzar la consideración de vivienda habitual. En ese caso, su venta podría dar lugar a la aplicación de la exención en los términos antes referidos.
En conclusión, para este caso, el consultante tendrá derecho a la exención siempre que concurra la condición de vivienda habitual tanto en la que pretende transmitir como la que pretende adquirir y se reinvierta en el plazo de dos años anteriores o posteriores desde la fecha de enajenación de la primera en los términos antes expuestos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006. Artículo 38.
RIRPF. Real Decreto 439/2007. Artículos 41 y 41bis.