La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF) requiere reinvertir el importe íntegro en adquisición o rehabilitación de nueva vivienda habitual dentro del plazo de dos años desde la enajenación. La normativa no contempla prórroga alguna del plazo, por lo que el incumplimiento del mismo determina la pérdida de la exención sin posibilidad de ampliación por circunstancias judiciales. Respecto a nulidad, rescisión o resolución judicial de la compraventa, la DGT no proporciona conclusión explícita en la respuesta transcrita sobre las consecuencias tributarias de tales eventos.
Hechos
Indica el consultante que el 23 de noviembre de 2021 vendió su vivienda habitual aplicando la exención por reinversión por la futura adquisición de una nueva vivienda habitual. En mayo de 2022 la parte compradora inicia acciones legales para rescindir el contrato de compraventa por aluminosis.
Cuestión planteada
Se pregunta si existe alguna posibilidad de ampliar el plazo de reinversión por la situación judicial y qué pasaría si se declarase judicialmente la nulidad, rescisión o resolución de la compraventa.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se recoge en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, siendo objeto de desarrollo reglamentario en el artículo 41 Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, configurándose el plazo para reinvertir en el apartado 3 de la siguiente forma:
“La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla”.
Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial que pueda obtenerse en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.
Por tanto, en el caso consultado —en el que la reinversión debería efectuarse en el plazo de los dos años posteriores a la transmisión— si en ese plazo no se produce la reinversión en la adquisición de una nueva vivienda habitual no resultará operativa la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la anterior vivienda habitual, no contemplando la normativa del impuesto prórroga alguna del referido plazo.
En cuanto a la cuestión sobre la incidencia que pudiera tener en el IRPF una declaración judicial de nulidad, rescisión o resolución de la compraventa, en cuanto tal declaración judicial comportase la restitución recíproca de las aportaciones volviendo al estado jurídico inicial como si el contrato de compraventa de la vivienda no se hubiera celebrado, tal circunstancia haría desaparecer la alteración en la composición del patrimonio del contribuyente que había determinado la existencia de una ganancia patrimonial.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria .
Referencia normativa
RIRPF, art. 41