La deducción por inversión en vivienda habitual del artículo 68.1 LIRPF aplica al 100% de las cantidades satisfechas en amortización de principal e intereses de préstamos hipotecarios, siempre que la vivienda constituya residencia habitual durante un mínimo de tres años continuados y se cumplan los requisitos de imputación temporal (deducción a medida que se devuelve el principal). La titularidad plena y el pago íntegro de las cuotas son condiciones necesarias pero no suficientes; la deducción máxima anual se limita a 9.015 euros sobre la base formada por amortización, intereses y gastos derivados del préstamo.
Hechos
Se ha concedido un préstamo hipotecario a dos personas. Sin embargo, el préstamo está siendo amortizado exclusivamente por una de las titulares del préstamo que, a su vez, es la única titular de la vivienda para cuya adquisición se concedió tal préstamo. La inclusión de la otra titular en el préstamo obedeció únicamente a criterios de riesgos internos para la concesión de este tipo de operaciones por la entidad bancaria.
Cuestión planteada
Si la prestataria que ostenta la titularidad del 100% del pleno dominio de la vivienda, y satisface íntegramente las cuotas correspondientes al préstamo, puede deducir el 100% de dichas cantidades satisfechas.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece su configuración disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Asimismo regula la formación de la base de deducción en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
De los preceptos citados se concluye que a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere con carácter general que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
En el presente caso, la titularidad de la vivienda corresponde exclusivamente a una de las dos prestatarias (la hija), única adquirente de la vivienda según se desprende del texto de la consulta, por tanto, exclusivamente ella podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga, en cada período impositivo, en concepto de la adquisición de su vivienda habitual, en los términos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarias dos personas (hija y madre), sin mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por las dos por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada una responde respecto del préstamo. Las dos figuran como deudores por partes iguales.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que la hija ingresa el 100 por 100 de cada uno de los importes a satisfacer por el préstamo no supone la acreditación de que ésta se haya convertido en prestataria única del préstamo. Para poder considerar, a efectos de deducción, que la hija satisface el 100 por 100 de cada uno de los pagos se le debería considerar prestataria en la equivalente proporción y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
De no existir una novación del préstamo en los términos indicados, y teniendo el préstamo bancario como único objetivo cubrir parte de los costes de adquisición de la vivienda, la hija únicamente tendrá derecho a aplicar la deducción, en calidad de propietaria, por la mitad de las cantidades que en cada momento se satisfagan relacionadas con el préstamo, es decir, por la participación que le corresponde en el mismo; siempre que acredite su pago. En principio, si satisface, además, un 50 por 100 adicional, hasta alcanzar el 100 por 100 de los pagos por el préstamo, no puede considerarse que por ello tuviera derecho a la deducción, creándose un crédito a su favor, del que sería deudora la prestataria que no llegó a satisfacer los pagos correspondientes a su participación ideal en el préstamo.
No obstante lo anterior, se consideraría con derecho a deducción, por la cantidad que representa este exceso del 50 por 100 sobre su participación ideal, alcanzando así a la totalidad de las cantidades dirigidas a satisfacer la deuda por adquisición de la vivienda, si acreditase que la madre le entregó en préstamo el capital concedido a ella por la entidad financiera (el 50 por ciento de la totalidad de dicho préstamo), pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. Con carácter general, al reintegrarle a la madre el citado préstamo podrá la hija beneficiarse de la deducción, pues estará abonando cantidades (por financiación ajena) para la adquisición de su vivienda habitual.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en Derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De esta manera, la hija tendría derecho a la deducción, respecto del préstamo que le hubiera concedido la madre, a medida que satisfaga la deuda contraída con ésta para cubrir el pago de parte del 100% del pleno dominio que ostenta sobre la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 68-1 y 78; RIRPF, RD 439/2007, Art. 54.