La deducción por inversión en vivienda habitual (arts. 68, 70 y 78 LIRPF) y la exención por reinversión (art. 38 LIRPF) requieren, como condición esencial, la titularidad del pleno dominio del inmueble. La calificación de vivienda habitual exige habitación efectiva y permanente durante plazo continuado de al menos tres años (o doce meses desde adquisición/terminación de obras para que produzca efectos desde el inicio), siendo indiferente que la vivienda sea susceptible de tal consideración; es necesario que efectivamente lo sea. Por tanto, si el contribuyente no ostenta el dominio pleno, no puede acceder a estos beneficios fiscales, independientemente de que la edificación reúna objetivamente las características de vivienda habitual.
Hechos
Matrimonio que destina la ganancia patrimonial generada en la venta de su vivienda habitual a cubrir la entrada de la compra de la nuda propiedad del chalet donde viven sus padres, los cuales mantendrán el usufructo. La cantidad aplazada la van satisfaciendo mediante pagos mensuales. El chalet consta de dos plantas, con contadores de suministros independientes; en una viven los padres y en la otra el matrimonio.
Cuestión planteada
Si la vivienda en la que invierten puede tener la consideración de vivienda habitual, posibilitando el acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual y de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual, la cual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Añade que la base de deducción “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente …”.
El concepto de vivienda habitual del contribuyente viene recogido, en desarrollo del artículo 68.1.3º de la LIRPF, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, considerándose como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo que concurran determinadas circunstancias que necesariamente exijan en cambio de vivienda en un plazo inferior. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual desde su adquisición, “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”.
A efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual, contenida en el artículo 38 de la LIRPF, el artículo 41.1 del RIRPF dispone que “para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento”.
Conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble. Tanto de la vivienda que se adquiere o rehabilita, en cuanto a la deducción por inversión en vivienda habitual, como, también, de la que se transmite, a efectos de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, y de la exención en el supuesto de transmisión por mayor de 65 años o por concurrir determinados supuestos de dependencia, ambas, dispuestas en el artículo 33.4,b) de la LIRPF (Consultas 1867-00, de 14 de octubre, V0845-06, de 4 de mayo y V1278-06, de 30 de junio).
De acuerdo con dicho criterio, en el presente caso y a efectos de los referidos beneficios fiscales, la vivienda en la que reinvierten no podrá alcanzar la consideración de vivienda habitual dado que no adquieren su pleno dominio sino, únicamente, la nuda propiedad. Siendo así, ninguno de los cónyuges podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual; tampoco cabe la posibilidad de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfagan por dicha adquisición.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Arts. 38 y 68-1-1º; RD 439/2007 Arts. 41 y 54-1