La parte del importe obtenido en la venta de vivienda habitual que se destine a subrrogarse en un préstamo hipotecario de la nueva vivienda, así como los posteriores pagos de amortización de ese préstamo realizados dentro de los dos años siguientes a la venta, tienen consideración de cantidad reinvertida a efectos de la exención del artículo 38 LIRPF; por tanto, no es necesario reinvertir la totalidad del importe en la adquisición al contado, siendo válida la reinversión parcial mediante asunción de financiación ajena.
Hechos
El consultante tiene intención de reinvertir el importe obtenido en la venta de su vivienda habitual, efectuada en 2010, en una vivienda gravada con un préstamo hipotecario.
Cuestión planteada
Si por la parte que del importe total obtenido satisfaga en concepto de subrogación en el préstamo y sus vencimientos mensuales puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, o si por el contrario debe de reinvertir la totalidad del importe obtenido en la adquisición de la nueva vivienda.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelanta RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
(…).
Los gastos que conlleva la subrogación de un préstamo son inherentes a dicho préstamo. Si la vivienda habitual que se adquiere está gravada con un préstamo, las cantidades que el comprador satisfaga por subrogarse en el mismo, tienen la consideración de gastos necesarios vinculados con su adquisición. Procediendo dicha cantidad del importe total obtenido en la venta de su precedente vivienda habitual esta tendrá la consideración de cantidad reinvertida en vivienda habitual.
Así mismo tendrán tal consideración las cantidades que destine a amortizar dicho préstamo, todo ello dentro de los dos años inmediatamente posteriores a la fecha de la venta de su precedente vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Arts. 38; RD 439/2007 Arts. 41