La transmisión de la vivienda genera ganancia patrimonial (diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición actualizado). El valor de adquisición comprende el importe real de compra, costes de inversiones y mejoras, y gastos/tributos inherentes a la adquisición (excluidos intereses), actualizable mediante coeficientes de las Leyes de Presupuestos para bienes inmuebles. El valor de transmisión es el importe real de enajenación, minorado por gastos y tributos satisfechos por el transmitente (incluidas comisiones de mediación e IIVTNU). La ganancia resultante se integra en la base imponible del ahorro.
Hechos
El consultante tiene intención de vender una vivienda adquirida en el año 2001. Por la gestión de la venta tendrá que abonar una comisión a un mediador.
Cuestión planteada
Cálculo de la ganancia patrimonial.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y siguientes de la Ley del Impuesto.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Al respecto, dentro de los gastos y tributos inherentes a la transmisión, se podrán tener en cuenta la comisión cobrada por el mediador comercial y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana satisfecho por el consultante.
La ganancia patrimonial que resulte sujeta al impuesto se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 49