La DGT confirma que los beneficios fiscales de la Ley 2/1994 (exención en ITP/AJD para operaciones de subrogación y novación) son aplicables tanto a préstamos como a créditos hipotecarios, sin que la naturaleza jurídica del contrato (préstamo consensual versus crédito revolvente) determine su acceso a dichos beneficios. El ámbito subjetivo de la norma abarca indistintamente ambas modalidades de financiación hipotecaria, siempre que concurran los restantes requisitos formales y materiales de la Ley 2/1994.
Hechos
La consulta se refiere a la naturaleza jurídica de un producto financiero complejo denominado comercialmente Crédito con Garantía Hipotecaria. La entidad consultante cree que podría discutirse si propiamente se está en presencia, en términos jurídicos, de un auténtico crédito o de diversos préstamos, dado que cada disposición genera su propio cuadro de amortización. A este respecto, en el "PACTO SEGUNDO. Régimen de Disposiciones" de la escritura otorgada se manifiesta lo siguiente:
"A) Disposiciones de la Parte Acreditada otorgante de esta escritura. ... Una vez transcurrido el plazo máximo de carencia de amortizaciones previsto en esta escritura, no podrá efectuar disposiciones del crédito por ningún concepto."
Y más adelante: "C) Régimen común para las disposiciones. ... De la parte no dispuesta en el crédito, como consecuencia de las amortizaciones contractuales o voluntarias, se podrá disponer nuevamente, salvo lo dispuesto para la PARTE ACREDITADA OTORGANTE DE ESTA ESCRITURA, caso de haber transcurrido el plazo máximo de carencia".
El plazo máximo de carencia ha vencido. Como consecuencia, el Promotor no puede efectuar disposición del crédito por ningún concepto y carece de la facultad de "revolvinq". Por tanto, en este momento, con independencia de la denominación comercial, la operación financiera descrita, pese a denominarse crédito en el propio contrato o escritura de constitución, cumple todos los requisitos que conforman la naturaleza jurídica real de un préstamo. Es decir, inicialmente era (al menos así se le definió) un crédito, pero ahora no cabe duda de que de manera sucesiva e imperativa por aplicación del propio contrato y el vencimiento del período de carencia, ha devenido en préstamo. La entidad financiera ya no está obligada a mantener disponibilidad a favor del Promotor y éste ni puede efectuar nuevas disposiciones ni goza de la facultad de "revolving". No es pues un contrato bilateral como el crédito, sino unilateral como el préstamo al subsistir como única obligación la del Promotor de devolver lo adeudado.
Ahora, dicha entidad pretende ahora conceder al Promotor, bien una ampliación de plazo, o bien un período durante el cual abonará únicamente intereses, pero sin que quepa en caso alguno la facultad de "revolving". La consultante opina que, considerada la operación como préstamo, le serán aplicables los beneficios fiscales anteriormente mencionados y que prevé el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. A estos efectos, la consultante manifiesta que las principales características del negocio jurídico realizado, una vez vencido el período de carencia respecto del promotor, son las siguientes:
" El periodo de disposición del capital concedido coincidente con el período de carencia era corto en relación a la duración total de la operación (aproximadamente tres años de carencia frente a una duración de 30 años).
" Transcurrido el período inicial de carencia no hay posibilidad de nuevas disposiciones ni durante el período de disposición ni una vez agotados éste, quedando fijado el importe de la deuda en la cantidad efectivamente dispuesta hasta la fecha.
" Transcurrido el período inicial de carencia no hay posibilidad de "revolving" o nuevas disposiciones de las cantidades amortizadas, ni durante el período de disposición ni una vez agotado éste.
" Pasado el periodo de carencia inicialmente pactado, el retorno de las cantidades dispuestas se hace a través el pago de cuotas periódicas constantes de capital y junto con el pago de los intereses.
" Al igual que sucede en los préstamos, la deuda se reduce en el momento de las amortizaciones a través de la devolución parcial de la cantidad prestada. La devolución total de ésta supondrá la cancelación de la operación.
Cuestión planteada
Primera: Si la operación descrita, una vez agotado el período de carencia y respecto del promotor, debe ser considerada como un negocio jurídico que goza de la naturaleza jurídica de préstamo y no de crédito, por ser sus características jurídicas las propias de un préstamo consensual y esencialmente por no existir la posibilidad de la parte acreditada de disponer de nuevas cantidades ni de volver a disponer de las cantidades que vaya amortizando.
Segunda: Si, con base en su consideración como préstamo, le son de aplicación a dichas operaciones los beneficios fiscales que prevé el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, cuando sean objeto de novación en los términos previstos en la norma para que sea de aplicación la exención fiscal.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
La consulta formulada ya ha sido resuelta por este Centro Directivo mediante la contestación a consulta vinculante de fecha 10 de mayo de 2011 (V1156-11), a la que se refiere la consultante en su escrito. A continuación, se transcribe la citada contestación, que resulta plenamente aplicable al supuesto consultado:
«Primero: Aplicación de los beneficios fiscales de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) a préstamos y créditos hipotecarios.
La cuestión básica suscitada por el consultante, referente al distinto tratamiento de los préstamos y créditos hipotecarios en cuanto a la aplicación de los beneficios fiscales regulados en el ITPAJD, y, en especial, a las exenciones aplicables a las operaciones de subrogación y de novación conforme a lo dispuesto en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994), ha sido objeto de análisis por este Centro Directivo en anteriores contestaciones a consultas, entre las que puede citarse las de 16 de junio de 2008 (V1291-08), 6 de agosto de 2009 (V1829-09), 21 de enero de 2010 (V0081-10), 2 de junio de 2010 y 9 de julio de 2010 (V1542-10). A continuación se reproduce la primera de ellas, que resulta plenamente aplicable a la consulta planteada:
«El artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) establece el ámbito de aplicación de dicha Ley en los siguientes términos:
“1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”
El precepto transcrito no ha sido modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007), por lo que cabe afirmar que el ámbito de aplicación de la referida Ley 2/1994 se ha mantenido inalterado tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007. La interpretación de las modificaciones introducidas por esta Ley debe partir de esta premisa.
Por otra parte, como indica el consultante, el artículo 13 de la Ley 41/2007 ha modificado el contenido del artículo 2 de la Ley 2/1994. La nueva redacción de los párrafos 1 y 2 es la siguiente:
“El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.”
La novedad de esta parte del precepto reside en el último inciso del actual párrafo segundo, que ha sido añadido por la Ley 41/2007. Es decir, la frase “Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos” es nueva. De ella, destaca la parte subrayada, pues en ella parece fundarse el consultante para considerar que la nueva redacción permite la subrogación no sólo de préstamos hipotecarios sino también de créditos hipotecarios. Ahora bien, en opinión de este Centro Directivo, la interpretación conjunta y sistemática de los artículos 1 y 2 de la Ley 2/1994 no debe conducir a tal conclusión; y ello, por los siguientes argumentos:
Como se ha indicado, el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 no ha sido modificado por la Ley 41/2007. En consecuencia, como dispone el artículo 1 de aquella, su ámbito de aplicación se extiende a los préstamos hipotecarios concedidos por entidades financieras. Debe subrayarse que dicho artículo 1 sólo se refiere a préstamos hipotecarios, tanto en su párrafo primero –“…podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos …”– como en el segundo –“La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario …”–, lo cual debe llevar a la conclusión de que la regulación contenida en la Ley 2/1994 es aplicable a los préstamos hipotecarios que cumplan los requisitos legales, pero no a los créditos hipotecarios, pues no aparecen recogidos en el ámbito de aplicación de la Ley. Tampoco parece razonable considerar que cuando la Ley habla de préstamos hipotecarios debe entenderse, por analogía, que también han de entenderse comprendidos los créditos hipotecarios, en primer lugar, porque el artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003) proscribe la aplicación de la analogía tanto para extender más allá de sus términos estrictos tanto el ámbito del hecho imponible como el de las exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales. Pero es que, además, cuando la Ley ha querido referirse tanto a préstamos hipotecarios como a créditos hipotecarios, así lo ha hecho, como se puede observar en el segundo inciso del párrafo segundo del artículo 2 de la Ley 2/1994, ya transcrito y que parece ser el fundamento en que basa el consultante su criterio.
Una vez expuesto el criterio de la Dirección General de Tributos sobre la posibilidad de aplicar el régimen previsto en la Ley 2/1994 a los créditos hipotecarios, queda por exponer cómo debe interpretarse el referido inciso contenido en el artículo 2, párrafo segundo de la Ley 2/1994 que determina que “Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos”.
A juicio de este Centro Directivo, el referido inciso no debe interpretarse en el sentido de que la entidad financiera en cuestión pueda ser subrogada indistintamente en préstamos hipotecarios y créditos hipotecarios, sino en el sentido de que cuando una entidad financiera se proponga ser subrogada en un préstamo hipotecario deberá, además, subrogarse en todos los demás préstamos y créditos hipotecarios inscritos sobre la finca en cuestión y a favor del mismo acreedor. Es decir, que la posibilidad de subrogarse en un crédito hipotecario requiere en todo caso la subrogación en un préstamo hipotecario, siendo esta última la operación principal de la que la subrogación será una operación accesoria y dependiente de ella, sin que sea posible la subrogación de un crédito hipotecario de forma autónoma.
[…]»
Sintetizando el contenido del texto transcrito, cabe concluir que la regulación contenida en la Ley 2/1994 –y, en consecuencia, la exención de determinadas operaciones de subrogación y de novación modificativa– es aplicable a los préstamos hipotecarios que cumplan los requisitos legales, pero no a los créditos hipotecarios, pues no aparecen recogidos en el ámbito de aplicación de la Ley.
Segundo: Naturaleza jurídica del producto de activo con garantía hipotecaria de la consultante, denominado comercialmente “Crédito con Garantía Hipotecaria”
Conforme a lo expuesto en el epígrafe anterior, resulta relevante determinar la verdadera naturaleza jurídica de las operaciones objeto de consulta, pues de su calificación como préstamo o como crédito dependerá la posibilidad de acogerse a los beneficios fiscales regulaos en la Ley 2/1994. Indica la consultante que las principales características de las operaciones formalizadas por ella bajo la denominación de “crédito hipotecario multiopción – crédito solución” son las siguientes.
El periodo de disposición del capital concedido es corto (aproximadamente 2 años en relación a toda la duración de la operación (de 15 a 30 años).
No hay posibilidad del llamado "revolving", consistente en efectuar nuevas disposiciones de las cantidades amortizadas, ni durante el periodo de disposición ni una vez agotado éste.
Las disposiciones se pactan por un periodo máximo y para una finalidad concreta que es la de atender las cuotas de otras deudas que tenga contraídas el deudor con la consultante, y por lo tanto no se puede decir que el acreditado tenga en sí un crédito disponible a su voluntad sino que las disposiciones a realizar están predeterminadas. Tanto es así que se faculta a la propia caja a realizar las disposiciones en este sentido desde el primer momento.
Pasado el periodo de carencia inicialmente pactado, el retorno de las cantidades dispuestas se hace a través el pago de cuotas periódicas constantes de capital, junto con el pago de los intereses.
Al igual que sucede en los préstamos, la deuda se reduce en el momento de las amortizaciones a través la devolución parcial de la cantidad prestada. La devolución total de ésta supondrá la cancelación de la operación.
En cuanto a la naturaleza jurídica del préstamo y del crédito, cabe señalar que el contrato de préstamo está regulado en el artículo 1.740 del Código Civil, en los siguientes términos: «Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo. El comodato es esencialmente gratuito. El simple préstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés». En lo que aquí interesa, el préstamo es de dinero, con pacto de pagar interés, el prestamista es una entidad financiera y el prestatario puede ser una persona física o una persona jurídica. En cuanto al crédito (o cuenta de crédito) es una operación financiera en la que una parte –acreditante: generalmente una entidad financiera– pone a disposición de la otra – acreditado– una cantidad de dinero hasta un límite especificado y durante un período de tiempo determinado. En el contrato de crédito, el deudor acreditado administra dicho dinero mediante disposiciones o retiradas y devoluciones o ingresos, atendiendo a sus necesidades de cada momento. De esta manera puede cancelar una parte o la totalidad de la deuda cuando crea conveniente. Por la disponibilidad del dinero, el acreditado debe pagar a la entidad financiera unas comisiones y unos intereses conforme a lo pactado, si bien los intereses se pagan sólo sobre el capital utilizado; el resto del dinero está a su disposición pero no devenga intereses. Al vencimiento del crédito, se puede volver a negociar su renovación o ampliación.
Por sus características, préstamo y crédito responden a diferentes finalidades: El crédito se utiliza más en el ámbito empresarial, conlleva normalmente la apertura de una cuenta corriente y tiene por finalidad cubrir los gastos, corrientes o extraordinarios, en momentos puntuales de falta de liquidez. Por el contrario, el préstamo, generalmente, es personal y se concede a particulares para un uso privado, por lo tanto, se suelen requerir garantías personales (fianzas, avales) o reales (prendas o hipotecas). En síntesis, cabe señalar las siguientes diferencias entre préstamos y créditos:
En el préstamo, la entidad financiera pone a disposición del cliente una cantidad fija y el cliente adquiere la obligación de devolver esa cantidad más unas comisiones e intereses pactados en el plazo acordado. En el crédito, la entidad financiera pone a disposición del cliente, en una cuenta de crédito, una cantidad máxima de dinero de la que el cliente puede hacer disposiciones y reposiciones parciales o totales.
En el préstamo, la cantidad concedida se ingresa en la cuenta del cliente y este deberá pagar intereses sobre la cantidad total concedida. En el crédito, sólo se pagan intereses sobre el capital utilizado; el resto del dinero está a disposición del cliente, pero sin devengo de intereses.
El préstamo suele tener menores comisiones y tipos de interés más bajos que el crédito, si bien los intereses se deben pagar por la totalidad del importe concedido. También suele ser diferente el plazo de amortización de uno y otro, más largo en el préstamo que en el crédito.
Generalmente los préstamos son personales y se conceden a particulares para uso privado; en general, para adquirir bienes de larga duración y de precio conocido (viviendas, vehículos). Los créditos suelen ser utilizados por profesionales y empresarios, que necesitan liquidez en determinados momentos de sus actividades empresariales y profesionales pero que, a priori, no saben exactamente ni cuándo ni cuánto van a necesitar.
Originalmente, salvo los supuestos de novación, el préstamo no admitía renovación, por lo que al vencimiento del plazo habría que efectuar un nuevo contrato de préstamo. Sin embargo, al término del plazo, el crédito admite la posibilidad de renovación y ampliación del máximo disponible, cuantas veces se necesite.
De lo anterior, cabe señalar como características esenciales del préstamo su naturaleza real y unilateral. Contrato de naturaleza real en el sentido de que se perfecciona con la entrega de la cantidad prestada, y de carácter unilateral, por cuanto de él sólo resultan obligaciones para el prestatario (devolución de la cantidad de dinero prestada la fecha y plazos pactados, junto con –en su caso– el pago de los intereses también pactados). Por el contrario, en el contrato de crédito bancario, la entidad financiera se obliga a poner a disposición del acreditado y a su voluntad cantidades de dinero, dentro de un límite y un tiempo pactado; a cambio, el acreditado asume la obligación de devolver las cantidades de dinero dispuestas en una fecha máxima pactada, así como a satisfacer unos intereses y comisiones convenidos. Por lo tanto, en el crédito la relación jurídica es de carácter bilateral: el acreditante (concedente) tiene la obligación de mantener el límite del crédito disponible en los términos convenidos y el acreditado tiene la obligación de reintegrar el crédito dispuesto, junto con los intereses y comisiones que procedan.
También la Dirección General de los Registros y del Notariado –en adelante, DGRN– se ha pronunciado sobre la naturaleza jurídica de préstamos y créditos, subrayando la diferente naturaleza jurídica de ambas instituciones. En este sentido, puede citarse, entre otras, la Resolución de 18 de junio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (BOE de 24 de julio de 2001), en la que el referido Centro Directivo analiza ambas figuras. Así en el apartado 3 de sus fundamentos de derecho dice lo siguiente:
«3. El ámbito de aplicación de la nueva Ley aparece determinado en su artículo 1, desde un punto de vista subjetivo para cuando la subrogación tenga lugar a iniciativa del deudor entre las entidades financieras a que se refiere la norma, y desde el punto de vista objetivo cuando el crédito objeto de subrogación sea un «préstamo hipotecario». Esta expresión, interpretada literalmente, habría de conducir a limitar la aplicación de la Ley a los préstamos garantizados con hipoteca, entendiendo por tales aquellos que se adecuen al régimen que para el contrato de préstamo regulan los artículos 1.753 a 1.757 del Código Civil y 311 y ss. del Código de Comercio, de naturaleza real en cuanto se perfeccionan con la entrega de la suma prestada y unilaterales por cuanto de ellos tan sólo surgen obligaciones para el prestatario.
Frente al préstamo, la apertura de crédito es una operación, ordinariamente bancaria y esencialmente crediticia, por la que el Banco se obliga, dentro del límite y por el tiempo pactado, a poner a disposición del cliente —acreditado— y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo, a cambio de la obligación de éste de reintegrarlas en la fecha pactada, satisfaciendo los intereses y, en su caso, comisiones convenidas. Se configure la apertura del crédito de forma simple o se le añada el convenio expreso de instrumentalizarla en cuenta corriente, no cabe hablar en ella de una relación jurídica unilateral en la que se contrapongan la posición acreedora de una de las partes frente a la deudora de la otra, sino que en ella existen derechos y obligaciones por parte de ambas: el concedente, por cuanto si bien tendrá derecho a los reintegros, intereses y comisiones que procedan o al saldo de liquidación en su día, tiene la obligación de mantener la disponibilidad en los términos convenidos, disponibilidad de que seguirá gozando el acreditado como un derecho pese a que surjan a su costa las obligaciones correlativas a los derechos del concedente.
En tales casos, aunque ese crédito esté garantizado con hipoteca, que en razón del carácter futuro e indeterminado de aquél habrá de ser una hipoteca de seguridad en su modalidad de máximo, difícilmente cabrá admitir una subrogación por el procedimiento previsto en la Ley 2/1994 por más que la misma en ocasiones —artículo 5— hable de crédito, sino una cesión de la posición contractual, el conjunto de derecho y obligaciones, de cada parte pero con los requisitos que esa cesión exige.»
Ahora bien, tras la descripción básica de las figuras de préstamo y de crédito, la DGRN, en su apartado 4 se refiere a otras figuras, que denomina préstamos consensuales o mixtos, cuyas características parecen participar, en principio, de la naturaleza de ambas figuras –y que, por ello, resultan más difíciles de calificar–, en los siguientes términos:
«4. Frente a estas figuras, tipificadas por el legislador y los usos bancarios, las técnicas financieras han alumbrado, al amparo del principio de autonomía de la voluntad, otras modalidades de contrato de préstamo que partiendo de cada una de aquellas confluyen en la práctica en situaciones similares. Y así nos encontramos con préstamos consensuales o mixtos, en que la cantidad prestada es objeto de entrega ficticia, a través del recurso de imponer el depósito de la suma prestada en una cuenta temporalmente indisponible o de disponibilidad condicionada, o simplemente se aplaza la entrega de la totalidad o parte de la cantidad objeto de préstamo a un momento o en contemplación a un evento posterior. En estos casos las posiciones de las partes varían, pues inicialmente puede existir tan sólo la obligación del prestamista de hacer las entregas a que se ha comprometido para, posteriormente, surgir obligaciones a cargo de ambas partes, una vez la entrega se ha realizado parcialmente, y limitarse a obligaciones tan sólo a cargo del prestatario cuando la entrega ha culminado. Y junto a ellas, está la modalidad de la apertura de crédito en que se condiciona la disponibilidad no sólo para ciertos fines y en porcentajes determinados sobre el total crédito concedido, sino que se fija un plazo transcurrido el cual desaparece aquella, concretándose el importe debido en las sumas de que se haya dispuesto hasta entonces que se ha de devolver a partir de ese momento siguiendo un régimen de amortización periódico y con devengo de intereses en términos coincidentes con los préstamos sujetos a amortización por cuotas. La proximidad de ambas figuras es evidente en cuanto participan de la misma causa negocial y sus efectos, una vez que se ha recibido el préstamo o ha dispuesto del crédito, son perfectamente asimilables.
Si en un momento inicial, en tanto la entrega no ha tenido lugar o está abierta la disponibilidad, existe una relación jurídica compleja, una vez culmina aquella o se cierra la facultad de disponer se transforma en una relación idéntica a la del préstamo ordinario, con un acreedor exento ya de obligaciones que a partir de entonces tan sólo recaen sobre el deudor. Y si la relación jurídica entre las partes sufre esa transformación, necesariamente ha de repercutir en la hipoteca que garantiza el crédito, que de ser una hipoteca de seguridad en garantía de una obligación futura o condicional y hasta un máximo de responsabilidad, pasará a ser una hipoteca ordinaria o de tráfico en garantía de una obligación ya existente y de cuantía determinada, conversión de la hipoteca que puede tener su reflejo registral conforme a los artículos 143 y 144 de la Ley Hipotecaria. Llegado ese momento, una interpretación de la Ley 2/1994 que, aunque sea estricta, ha de hacerse atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad, tal como impone el artículo 3 del Código Civil, ha de llevar a la conclusión de que cabe su aplicación a esas situaciones que han devenido perfectamente equiparables a un préstamo hipotecario.»
Es esta última figura, que la DGRN denomina modalidad de apertura de crédito con disponibilidad condicionada, la que ofrece más dificultad de calificación, pues realmente tiene una naturaleza mixta, que cabría calificar de convertible e irreversible, pues nace con naturaleza jurídica de crédito pero, transcurrido un tiempo y cumplidas las condiciones pactadas, pasa a tener la naturaleza jurídica de préstamo, conversión que se produce con carácter definitivo e irreversible. De lo cual, parce razonable considerar que en tanto en cuanto el negocio jurídico mantenga su carácter original –naturaleza de crédito– por existir todavía obligaciones recíprocas de las partes, deberá calificarse como crédito y no tendrá derecho a la aplicación de los beneficios fiscales regulados en la Ley 2/1994 para los préstamos. Ahora bien, de igual manera y por idéntico motivo, a partir del momento en que el contrato pase a tener las características del préstamo (conversión de crédito en préstamo), parece lógico que ya sí tenga derecho a la aplicación de los beneficios fiscales que la litada Ley 2/1994 reserva para los préstamos, es decir, los referentes a la exención de las operaciones de subrogación y de novación modificativa regulados en la norma y siempre que cumplan los requisitos en ella exigidos.»
CONCLUSIONES:
Primera: El ámbito de aplicación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, se extiende a la subrogación y novación de préstamos hipotecarios en los términos y con las condiciones en ella regulados, pero no a la subrogación o novación de créditos hipotecarios, sin perjuicio de lo que se indica en la siguiente conclusión.
Segunda: No obstante lo anterior, en el caso de que una entidad financiera desee subrogarse en un préstamo hipotecario, si existe más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito sobre la finca en cuestión y a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos, con independencia de que sean préstamos hipotecarios o créditos hipotecarios.
Tercera: El producto de activo con garantía hipotecaria comercializado por la entidad consultante denominado comercialmente “Crédito con Garantía Hipotecaria” y (cuyas características principales son que el periodo de disposición del capital concedido es corto –aproximadamente tres años– en relación a toda la duración de la operación –en torno a 30 años–, que no hay posibilidad del llamado "revolving", consistente en efectuar nuevas disposiciones de las cantidades amortizadas, ni durante el periodo de disposición ni una vez agotado éste, que las disposiciones se pactan por un periodo máximo –de forma que el acreditado no tiene en sí un crédito disponible a su voluntad sino que las disposiciones a realizar están predeterminadas–, que, pasado el periodo de carencia inicialmente pactado, el retorno de las cantidades dispuestas se hace a través del pago de cuotas periódicas constantes de capital, junto con el pago de los intereses, y que la deuda se reduce en el momento de las amortizaciones, suponiendo la devolución total de la deuda la cancelación de la operación) tiene una naturaleza jurídica mixta de carácter sucesivo en el sentido de que al inicio de la operación su naturaleza es la de la cuenta de crédito pero, transcurrido un tiempo y cumplidas las condiciones pactadas, pasa a tener la naturaleza jurídica de préstamo, conversión que se produce con carácter definitivo e irreversible.
Cuarta: De acuerdo con el carácter mixto de la naturaleza jurídica del producto de activo con garantía hipotecaria comercializado por la entidad consultante denominado comercialmente “Crédito con Garantía Hipotecaria”, en cuanto el negocio jurídico mantenga su naturaleza original de crédito no tendrá derecho a la aplicación de los beneficios fiscales regulados en la Ley 2/1994 para los préstamos (exención de las operaciones de subrogación y de novación modificativa), de los cuales sí podrá disfrutar a partir del momento en que su naturaleza jurídica pase a ser, de forma irreversible, la de préstamo (conversión de crédito en préstamo).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, arts. 1, 7 y 9