La inversión del saldo de cuenta vivienda en la adquisición de parte de la titularidad de vivienda propiedad del cónyuge (régimen separación de bienes) está sujeta a ITP/AJD y genera ganancia/pérdida patrimonial en IRPF del cónyuge. La adquisición jurídica se perfecciona en el momento de entrega de la cantidad (escritura pública equivale a entrega, conforme artículo 1.462 CC), debiendo invertirse el saldo dentro del plazo establecido en el artículo 56 RIRPF para que resulte deducible en IRPF.
Hechos
La consultante desea destinar el saldo de una cuenta vivienda abierta el 27 de diciembre de 2007 a adquirir parte de la vivienda propiedad de su marido, con el que está casada en régimen de separación de bienes, y que constituye la residencia habitual de ambos.
Dicha vivienda constituirán su primera vivienda habitual.
Cuestión planteada
Cuando se produce la adquisición jurídica de una vivienda bien sea de segunda mano o de nueva construcción. Posibilidad de invertir el saldo de la cuenta vivienda en la adquisición de la vivienda privativa del cónyuge y plazo para materializar el saldo de dicha cuenta.
Contestación
Con carácter previo señalar que rigiéndose el matrimonio por el régimen de separación de bienes, las inversiones que la consultante pueda realizar tendentes a adquirir parte de la titularidad de la vivienda propiedad de su marido estarán sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dando origen en su cónyuge a una alteración en la composición de su patrimonio, que generará una ganancia o una pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33.1 de la Ley del Impuesto.
En cuanto a la fecha de adquisición de un inmueble esta se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
En el presente caso, constituyendo la vivienda en la que invierte su residencia habitual la adquisición jurídica se produciría, en principio, en el momento en que acredite la entrega de la cuantía objeto de inversión.
Las cuentas vivienda, en desarrollo del artículo 68.1.1º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), se regulan en el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, en adelante RIRPF, el cual establece las condiciones y requisitos que han de concurrir respecto de dichas cuentas, entre estos, dispone:
"1. Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
2. Se perderá el derecho a la deducción:
(…).
b) Cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda.
(…)”.
Los requisitos exigidos por el artículo 56 deben entenderse de forma estricta, es decir, la inversión en plazo comporta el deber de materializar la totalidad del saldo de la cuenta vivienda en la primera adquisición de vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del sujeto pasivo, a la que se asimila su construcción, en el plazo de cuatro años desde su apertura.
La aplicación del saldo habrá de realizarse por tanto hasta el 27 de diciembre de 2011, de hacerlo con posterioridad perdería el derecho a las deducciones practicadas.
En consecuencia, la consultante podrá destinar el saldo de su cuenta vivienda a adquirir parte de la propiedad de la vivienda que constituye su residencia habitual y que es propiedad de su cónyuge, manteniendo, al adquirir parte de la titularidad, el derecho a las deducciones que hubiera practicado por sus aportaciones a dicha cuenta dado que invierte en vivienda habitual. Ello requerirá cumplir los requisitos exigidos por la normativa del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Art. 56-1