La agrupación de fincas mediante participación conjunta en proindiviso constituye una permuta inmobiliaria sujeta a tributación en IRPF como ganancia o pérdida patrimonial conforme al art. 33.1 LIRPF. La ganancia/pérdida se calcula aplicando la regla de valoración del art. 37.1.h) LIRPF: diferencia entre el valor de adquisición de lo cedido y el mayor entre el valor de mercado de lo entregado y lo recibido. En caso de equivalencia de contraprestaciones (supuesto consultado), la operación genera resultado patrimonial cero si los valores de mercado inicial y final son equivalentes, sin perjuicio del control de valores de transacción en operaciones vinculadas.
Hechos
La consultante es propietaria de dos fincas rústicas y ha llegado al acuerdo con los propietarios de otras parcelas para redistribuir las mismas, con el objeto de que sean más rentables y se distribuyan de manera uniforme.
Para ello se va a realizar una agrupación de parcelas, constituyendo un proindiviso sobre la finca resultante de la agrupación de las fincas aportadas y procediendo a la posterior extinción del condominio y segregación, adjudicándosele a la consultante una parcela resultante cuya superficie estaría formada por una de sus dos parcelas y un terreno adicional, siendo la superficie de la parcela adjudicada la suma de las superficies de las dos parcelas iniciales.
Cuestión planteada
Tributación en el IRPF de la operación consultada.
Contestación
La operación por la que todos los propietarios de las fincas iniciales pasan a participar en la titularidad de una sola finca resultante de la agrupación de las preexistentes, implica la existencia de una permuta en la que cada propietario transmite una parte de las fincas que le pertenecían inicialmente a cambio de un porcentaje de titularidad sobre las fincas de los restantes propietarios.
La parte de las fincas transmitidas por la consultante vendrá determinada por el porcentaje o cuota que corresponde a los restantes propietarios en la comunidad de bienes resultante de la agrupación de las fincas.
La parte de las fincas de los otros propietarios adquirida por la consultante vendrá determinada por su porcentaje o cuota de titularidad en la comunidad de bienes resultante de la agrupación de las fincas.
Efectuadas las referidas operaciones de permuta, existirá una comunidad de bienes sobre la finca resultante de la agrupación de las fincas iniciales, la cual pertenecerá en proindiviso a los antiguos titulares de las fincas iniciales, en la cuota que corresponda a cada uno. Se parte de la hipótesis de que el valor de mercado correspondiente a las fincas que poseía inicialmente cada propietario sería equivalente al valor de mercado de la cuota que ostenta al final en la comunidad resultante de la agrupación de todas las fincas.
Dicha alteración patrimonial generará en sus propietarios una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), según el cual “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
Partiendo de la consideración de que en la referida operación se produce una equivalencia de contraprestaciones, siendo equivalente el valor de mercado de lo entregado y lo recibido, para el cálculo de esta ganancia o pérdida patrimonial es preciso tener en cuenta la regla de valoración contenida en la letra h) del apartado 1 del artículo 37 de la Ley del impuesto, que señala que en los supuestos de permuta “la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:
El valor de mercado del bien o derecho entregado.
El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio”.
El valor de adquisición de lo aportado estará formado por el valor de adquisición que tuviera la parte de las fincas que va a transmitir en la permuta (porcentaje o cuota que corresponde a los restantes propietarios en la comunidad de bienes resultante de la agrupación de las fincas), siendo el valor de mercado de lo recibido el correspondiente al porcentaje sobre el valor de mercado de las fincas de los otros propietarios que se corresponde con la cuota de titularidad de la consultante en la comunidad de bienes resultante de la agrupación de las fincas.
La ganancia o pérdida patrimonial así obtenida se integrará en la base imponible del ahorro, de acuerdo con lo establecido en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.
En lo que respecta a la posterior disolución de la comunidad de bienes existente tras la realización de las operaciones de permuta sobre la finca resultante de la agrupación de las fincas iniciales, el apartado 2 del artículo 33 de la Ley del Impuesto dispone que “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:
En los supuestos de división de la cosa común.
En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”
Conforme con lo dispuesto en el citado precepto, la disolución de una comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.
Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en los otros, generándose una ganancia o pérdida patrimonial.
En consecuencia, partiendo de la consideración de que los valores de adjudicación de los bienes adjudicados en la disolución de la comunidad se corresponden con su valor de mercado y de que los valores de las adjudicaciones efectuadas se corresponden con la respectiva cuota de titularidad, se estima que no existiría alteración patrimonial con motivo de la disolución de la comunidad de bienes, conservando los bienes adjudicados los valores y fechas de adquisición originarios (fecha y valor de adquisición originarios correspondientes a la parte de las fincas no transmitida en la permuta; y fecha y valor de adquisición de la referida operación de permuta correspondientes a la parte de las fincas adquiridas en dicha operación), de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.2 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 33, 37 y 49.