La exención del artículo 45.1.B).12 TRLITPAJD para transmisiones de vivienda protegida se circunscribe exclusivamente a las tipologías expresamente contempladas en la normativa vigente (regímenes especial, general y concertado del RD 2066/2008). Aunque determinadas viviendas sean calificadas administrativamente como "protegidas" por las Comunidades Autónomas, la DGT descarta la aplicación automática de la exención tributaria basada en tal calificación administrativa; la exención requiere que el inmueble reúna cumulativamente los requisitos normativos específicos (límites de renta del adquirente y techo de precio por m² según régimen). La modificación de la consideración administrativa de una vivienda no extrae de la reserva de ley tributaria la delimitación de qué tipologías acceden a la exención.
Hechos
La consultante manifiesta que El 45.I.B) del texto refundido de la Ley del ITPAJD regula una exención aplicable a determinadas operaciones referentes a viviendas de protección oficial, en los términos y con los requisitos y circunstancias en él establecidos. Por su parte, en Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005 2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, se refiere a tres tipologías de viviendas de protección oficial (así calificadas y denominadas de forma expresa en su artículo 19: Régimen Especial, Precio General v Precio Concertado).
Cuestión planteada
Si la exención prevista en el artículo 45.1.B).12 del TRLITPAJD se aplica a los tres tipos de viviendas protegidas descritas, teniendo en cuenta que con la aprobación del citado Real Decreto, las tres tipologías de viviendas han pasado a ser consideradas como viviendas de protección oficial, con todas las consecuencias jurídicas que ello conlleva.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
En primer lugar, cabe indicar que el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, al que se refiere el escrito de consulta no está vigente, pues fue derogado por la disposición derogatoria única del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (BOE de 24 de diciembre de 2008), norma que sustituyó a la anterior y está actualmente vigente. Por tanto, el análisis que se realiza a continuación se referirá a la regulación contenida en esta última norma y no a la citada por la entidad consultante.
A este respecto, el artículo 32 del Real Decreto 2066/2008 (“Viviendas protegidas para venta”) se refiere a las viviendas protegidas en los siguientes términos:
“1. Podrán ser calificadas como protegidas para venta las viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación, incluyendo aquellas en las que se transmita únicamente el derecho de superficie, y que, según la normativa de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, cumplan las condiciones a las que se refiere el título I de este Real Decreto, y las específicas que sean de aplicación para cada uno de los regímenes que se establecen a continuación:
a) Régimen especial: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,50 veces el MBE.
b) Régimen general: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,60 veces el MBE.
c) Régimen concertado: Viviendas destinadas a adquirentes con ingresos familiares que no excedan de 6,5 veces el IPREM y cuyo precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil computable a efectos de financiación, no exceda de 1,80 veces el MBE.
[…].”.
Ahora bien, cabe advertir que el artículo 8 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003), titulado “reserva de ley tributaria”, dispone en su letra d) lo siguiente:
“Se regularán en todo caso por ley:
[…]
d) El establecimiento, modificación, supresión y prórroga de las exenciones, reducciones, bonificaciones, deducciones y demás beneficios o incentivos fiscales.”
De acuerdo con el precepto transcrito, la regulación de las exenciones aplicables en el ITPAJD debe ser aprobada mediante Ley (en todo caso). Por tanto, no cabe argumentar que un Real Decreto (ni el Real Decreto 801/2005, ni el 2066/2008, ni ningún otro) ha efectuado la equiparación de determinados tipos de viviendas a viviendas de protección oficial “con todas las consecuencias jurídicas que ello conlleva”, como se argumenta en el escrito de consulta (ni el Real Decreto 801/2005, ni el 2066/2008, ni ningún otro), pues un Real Decreto no tiene rango normativo suficiente para ampliar el ámbito objetivo de las exenciones tributarias. Por el contrario, lo que debe tenerse en cuenta para determinar el alcance de las exenciones tributarias aplicables en el ITPAJD es su regulación legal, es decir, las normas que, con dicho rango normativo, tratan sobre los beneficios fiscales aplicables en el impuesto.
En este sentido, el artículo 45.I del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante, TRLITPAJD–, que regula los beneficios fiscales del impuesto, dispone en sus apartados B).12 y C).2º lo siguiente:
“Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1.º de la presente Ley serán los siguientes:
I. B) Estarán exentas:
[…]
12.a) La transmisión de terrenos y solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial. Los préstamos hipotecarios solicitados para la adquisición de aquellos, en cuanto al gravamen de actos jurídicos documentados.
b) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de «viviendas de protección oficial», siempre que se hubiera solicitado dicho régimen a la Administración competente en dicha materia.
c) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva.
d) La constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de viviendas de protección oficial y sus anejos inseparables, con el límite máximo del precio de la citada vivienda, y siempre que este último no exceda de los precios máximos establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.
e) La constitución de sociedades y la ampliación de capital, cuando tengan por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.
Para el reconocimiento de las exenciones previstas en las letras a) y b) anteriores bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurriesen tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación o declaración provisional o cuatro años si se trata de terrenos. La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas. En el supuesto de las letras a) y b) de este apartado, el cómputo del plazo de prescripción previsto en el artículo 67 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, comenzará a contarse una vez transcurrido el plazo de tres o cuatro años de exención provisional.
Las exenciones previstas en este número se aplicarán también a aquéllas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.»
[…]
C) Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones:
2.ª El Real Decreto-Ley 12/1980, de 26 de septiembre, sobre actuaciones del Estado en materia de Viviendas de Protección Oficial.”
Conforme al precepto transcrito, para la determinación de los beneficios fiscales aplicables a las llamadas “viviendas de precio concertado” sometidas a la normativa propia de las Comunidades Autónomas, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en el último párrafo del apartado 12 del artículo 45.I.B) del ITRLITPAJD, es decir, que deberá analizarse si, en las referidas viviendas, los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no exceden de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial, pues tal es el requisito exigido por el precepto para que las exenciones reguladas en el apartado 12 del artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD resulten aplicables a las viviendas de precio concertado, en su condición de viviendas de protección pública, que «dimanan de la legislación propia de las Comunidades Autónomas».
En síntesis, cabe señalar que la aplicación de la exención regulada en el artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD a viviendas para la venta construidas al amparo de la normativa de una Comunidad Autónoma está condicionada a la concurrencia de dos requisitos:
Primero: Tratarse de viviendas con protección pública que dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas.
Segundo: Que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.
CONCLUSIONES:
Primera: La regulación de las exenciones tributarias en el ITPAJD exige norma de rango legal, al estar sometida al principio de reserva de ley, conforme a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Segunda: La aplicación de la exención regulada en el artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD para viviendas de protección oficial a viviendas para la venta construidas al amparo de la normativa de una Comunidad Autónoma está condicionada a la concurrencia de dos requisitos:
Que se trate de viviendas con protección pública que dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas.
Que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RD 801/2005, art. 19. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 45-I-B)-12