La ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de vivienda habitual para cancelación de deuda hipotecaria está exenta en IRPF, siempre que concurran tres requisitos: (i) que el bien transmitido sea vivienda habitual del deudor o su garante; (ii) que la deuda cancelada esté garantizada con hipoteca sobre esa vivienda; (iii) que la entidad acreedora sea entidad de crédito o profesional en concesión de préstamos hipotecarios; y (iv) que el propietario no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda. La exención aplica también a transmisiones en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales que reúnan los requisitos anteriores.
Hechos
El consultante obtuvo un préstamo con garantía hipotecaria de su vivienda habitual, concedido por una entidad financiera. Posteriormente obtuvo un préstamo particular con el que canceló el anterior préstamo. En el momento actual desea cancelar el préstamo particular mediante la dación en pago de su vivienda habitual.
Cuestión planteada
Si a la transmisión de la vivienda le resultará de aplicación la exención prevista en el artículo 33.4.d) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
La letra d) del apartado 4 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, ha sido introducida por el artículo 122. Uno del Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia (BOE de 5 de julio) con efectos “desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos”. La misma modificación, y con los mismos efectos, es introducida por el apartado Uno del artículo 122 de la Ley 18/2014, de 15 de octubre, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia. (B.O.E. de 17 de octubre)
La letra d) del apartado 4 del artículo 33, dispone lo siguiente:
“4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:
(…).
d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.”
Por lo tanto, siempre que se cumplan los requisitos anteriores, la ganancia patrimonial que, en su caso, se ponga de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor, estará exenta en el IRPF.
La redacción literal de la exención exige el cumplimiento de tres requisitos:
- Que la dación lo sea de la vivienda habitual del deudor o de su garante.
- Que la dación se realice para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la vivienda habitual.
- Que esas deudas hipotecarias se hayan contraído con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Como puede observarse, la norma exige que la transmisión en que consiste la dación se haga a favor de una entidad de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, por lo que al tratarse de una dación en pago de una deuda contraída con un particular, la transmisión no cumple el requisito establecido en el artículo 33.4.d) de la LIRPF, y no resultará de aplicación la exención prevista en dicho precepto.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).
Referencia normativa
Ley 35/2006. LIRPF. Artículo 33.4.d).