La operación está exenta del IVA si concurren simultáneamente: (i) que la entrega la realice el promotor; (ii) que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente durante dos o más años por el propietario anterior u otros titulares de derechos reales o arrendatarios sin opción de compra; y (iii) en caso de utilización previa, que el adquirente sea quien la utilizó durante ese período. Si se cumplen estas condiciones, se trata de primera entrega y, por tanto, está sujeta al IVA; cualquier transmisión posterior está exenta como segunda o ulterior entrega.
Hechos
El consultante pretende adquirir una vivienda directamente al promotor de la misma la cual, en el pasado y por un período de tiempo superior a dos años, ha estado arrendada a una entidad en donde ésta tenía sus oficinas. Con carácter previo a su adquisición, la finca ha sido objeto de un expediente administrativo de cambio de calificación de forma que en el momento de su adquisición tiene la consideración de vivienda.
Cuestión planteada
Cuestiona si la operación está exenta o no del impuesto.
Contestación
1.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre):
“Uno. Estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
No obstante lo anterior, el artículo 20.Uno, ordinal 22º, de la Ley del Impuesto establece la exención de determinadas operaciones inmobiliarias:
“Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
(…)
22ºA) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
(…)”.
Tal y como se ha puesto reiteradamente de manifiesto por este centro directivo (véase, por todas, la contestación dada a la consulta tributaria de referencia V2774-07, de 26 de diciembre del 2007), para determinar si la operación descrita en el cuerpo de la consulta está exenta o no, deberá discernirse antes si nos encontramos ante una primera entrega o bien ante una segunda o posterior.
Así, se considerará primera entrega cuando se den las siguientes circunstancias:
1º) Que la edificación se entregue por el promotor.
2º) Que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.
3º) Que si se ha producido la utilización expuesta en el punto anterior, sea el adquirente quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
De acuerdo con el escrito de la consulta, el interesado adquirirá los inmuebles directamente del promotor, si bien los mismos, con anterioridad a su calificación como vivienda, habrían sido utilizados por una entidad que tenía en los mismos sus oficinas por el período comprendido entre 1997 y el 2010. Por tanto, el período por el cual la edificación ha sido objeto de alquiler a una persona distinta del adquirente es superior a dos años.
Adicionalmente se menciona por la consultante que con ocasión de reacondicionamiento del edificio para su uso como vivienda no se ha actuado sobre ningún elemento estructural de la misma.
Todo lo anterior determina que, la modificación operada en la edificación no tendrá la condición de rehabilitación y, con ello, la entrega efectuada por el promotor al consultante tendrá la consideración de segunda entrega y, por tanto, la operación, en virtud del artículo 20.Uno.22º de la Ley del impuesto, está sujeta pero exenta del impuesto no debiéndose soportar cuota alguna del impuesto por el consultante con ocasión de esta operación.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-Uno-22