La transmisión de inmueble por entidad financiera (empresaria a efectos IVA) está sujeta al IVA como primera entrega, salvo que concurra la exención del artículo 20.1.22º LIVA (segunda entrega posterior a construcción terminada). La aplicabilidad de esta exención depende de que el inmueble haya sido utilizado ininterrumpidamente por el propietario o titulares de derechos reales durante dos años previos a la transmisión; en caso de cumplirse, la operación resultaría exenta del IVA y quedaría fuera del ámbito del ITP/AJD.
Hechos
La consultante, persona física, va a adquirir un inmueble, embargado por una entidad bancaria, para destinarlo a su vivienda habitual. En la ficha catastral del inmueble figura, en primer lugar, que el uso de inmueble se destina a oficina, y, posteriormente, que tiene uso de vivienda.
Cuestión planteada
Si la compra del inmueble está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimonilaes y Actos Jurídicos Documentados.
Contestación
En primer lugar, debe advertirse que dado lo escueto del planteamiento de la consulta, la contestación no puede ser muy concreta.
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado uno del artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), “Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
Por otra parte, el apartado uno del artículo 5 de la Ley del Impuesto otorga la condición de empresario o profesional, entre otras, a las personas o entidades que realicen actividades empresariales o profesionales, a las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario, así como a quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
El artículo 5, apartado dos, de la Ley 37/1992 define las actividades empresariales o profesionales como aquellas que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
De los hechos descritos en el escrito de consulta se deduce que el propietario del inmueble, una entidad financiera, es empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, por lo que la transmisión del mismo estará sujeta a dicho Impuesto.
No obstante lo anterior, la adjudicación del inmueble al que se refiere el escrito de consulta podría resultar exenta del tributo en virtud de lo dispuesto en el artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992 que declara exentas "las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
(…)
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
(…).”.
Del indicado precepto se deriva que, a los efectos de calificar una entrega de edificaciones como primera o segunda o ulterior entrega, y aplicar, en su caso, la exención aludida, es requisito esencial que se trate de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
Si el objeto de la entrega es una edificación en fase de construcción, no serán aplicables los conceptos de primera o segunda entrega a que se refiere dicho precepto ni, en su caso, la exención que en él se contempla. Las entregas de una edificación en construcción o no terminada estarán sujetas y no exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido, en todo caso, cuando se realicen por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial.
Si por el contrario lo que se transmite es una edificación terminada, como parece ser el caso, cabe plantearse si se trata de una primera o segunda entrega. Para que se trate de una primera entrega a efectos del Impuesto es necesario:
1º) Que la edificación se entregue por el promotor.
2º) Que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.
3º) Que si se ha producido la utilización expuesta en el punto anterior, sea el adquirente quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
En la medida en que se cumplan los presupuestos anteriores, la operación se calificará como primera entrega del inmueble y, por consiguiente, estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. En otro caso, como parece ocurrir en el supuesto planteado, la adjudicación estará sujeta y exenta del referido Impuesto, sin que quepa la renuncia a la exención conforme a lo dispuesto en el apartado dos del artículo 20 de la Ley 37/1992 por no tener el adquirente la condición de sujeto pasivo del Impuesto.
Por otra parte, el artículo 7 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TRLITPAJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) establece que:
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
A) Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
(…)
5. No estarán sujetas al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.”.
A su vez, el artículo 31.2 del TRLITPAJD recoge que:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”.
De la normativa expuesta, se deduce que si la compraventa del inmueble resulta sujeta y no exenta del IVA, no podrá quedar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, pero sí respecto al concepto de actos jurídicos documentados, al reunir la escritura todos los requisitos del artículo 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles y contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del TRLITPAJD, modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias. Si, por el contrario, la compraventa del inmueble estuviera sujeta pero exenta del IVA, la transmisión del inmueble quedaría sujeta al ITPAJD por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, en virtud del artículo 7.5 del TRLITPAJD, y, por lo tanto, no podría quedar sujeta al concepto de actos jurídicos documentados.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art 4, 5 y 20.uno.22. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 7 y 31-2